賣(mài)房毀約

被購(gòu)房者起訴到法院

王某夫婦在西安市鳳城九路一小區(qū)購(gòu)買(mǎi)了一套商品房，因住在外地不方便，就把這套房屋以54萬(wàn)元的價(jià)格出售給張某，經(jīng)中介訂立了《房屋買(mǎi)賣(mài)居間合同》，約定于2016年12月中旬交付房屋，同時(shí)約定了遲延交房的違約金、賣(mài)方毀約應(yīng)承擔(dān)的違約金，以及交付房款的時(shí)間和中介服務(wù)費(fèi)。

后因該房屋的開(kāi)發(fā)商僅僅在房管局備案，一直未取得房屋所有權(quán)證書(shū)，王某夫婦擔(dān)心以后引起麻煩反悔，并給小區(qū)物業(yè)打招呼，不讓張某裝修。張某急于裝修房屋居住，受阻后多次協(xié)商未果，遂向未央?yún)^(qū)法院起訴，要求解除合同、退還定金，并承擔(dān)遲延交房違約金約4萬(wàn)元及合同解除違約金2萬(wàn)元。經(jīng)協(xié)商，各方當(dāng)事人對(duì)解除合同、退還定金和中介服務(wù)費(fèi)達(dá)成協(xié)議，但王某夫婦不愿承擔(dān)違約金。

近日，未央?yún)^(qū)法院開(kāi)庭審理該案。庭審中，法官認(rèn)為，該案焦點(diǎn)在于原告是否可以同時(shí)主張遲延交房違約金和解除合同違約金。《合同法》規(guī)定“在履行期限屆滿之前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)”，可以解除合同。在本案中，被告在履行期限屆滿之前，已明確表示不履行合同，按照《合同法》，“當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行合同義務(wù)的，對(duì)方可以在履行期限屆滿之前要求其承擔(dān)違約責(zé)任”的規(guī)定，當(dāng)事人簽訂的《房屋買(mǎi)賣(mài)居間合同》已對(duì)解除合同的違約金有明確約定，原告請(qǐng)求的是解除合同，僅可以按主張合同解除的違約金，不能同時(shí)主張遲延交房違約金。

經(jīng)過(guò)庭審，原告張某放棄了遲延交房違約金的請(qǐng)求，王某夫婦愿意承擔(dān)合同解除的違約金，雙方達(dá)成協(xié)議，案件款當(dāng)庭履行。

法官提醒：

購(gòu)買(mǎi)這類(lèi)房屋需慎重

辦案法官說(shuō)，出售的房屋未取得房屋所有權(quán)證書(shū)，在全國(guó)各個(gè)地區(qū)均存在。因此產(chǎn)生了幾個(gè)值得思考的問(wèn)題，首先，這類(lèi)房屋的開(kāi)發(fā)商在房地產(chǎn)管理部門(mén)備了案，雖可交易，但取得房屋所有權(quán)證書(shū)的時(shí)間不確定，所有權(quán)不能及時(shí)轉(zhuǎn)移。買(mǎi)受人雖實(shí)際使用房屋，可能10年、8年才能取得房屋所有權(quán)證書(shū)，那時(shí)已物是人非，辦理過(guò)戶手續(xù)時(shí)，買(mǎi)受人權(quán)益得不到及時(shí)有效的保證。

其次，像王某夫婦這樣的房屋在出賣(mài)時(shí)，若出賣(mài)人未告知開(kāi)發(fā)商，那么開(kāi)發(fā)商在房地產(chǎn)管理部門(mén)備案的購(gòu)買(mǎi)人是出賣(mài)人，并非買(mǎi)受人，辦理房屋所有權(quán)證書(shū)時(shí)必然會(huì)辦在出賣(mài)人名下，出賣(mài)人若查無(wú)下落，房屋所有權(quán)難以轉(zhuǎn)移。

法官提醒：購(gòu)買(mǎi)這類(lèi)房屋時(shí)，一定要了解出售房屋的手續(xù)是否齊全，房屋所有權(quán)人是否已告知開(kāi)發(fā)商以及過(guò)戶有無(wú)障礙、能否及時(shí)過(guò)戶等幾個(gè)問(wèn)題，確保自己的權(quán)益得到保護(hù)。華商記者 寧軍