“工商銀行個人商用房貸款首付比例由過去的50%調(diào)整到70%，商住兩用住房的首付由45%調(diào)整到50%”，“融360最新首套房貸數(shù)據(jù)顯示，全國35主要城市，利率環(huán)比下降的僅有13城，保持不變的增加為16城，利率環(huán)比上升的有6城”，“某股份制銀行內(nèi)部會議下達(dá)了房貸口子開始收緊的指示，未來規(guī)模會大幅調(diào)低，利率也會有變化”……近期關(guān)于房貸收緊的消息此起彼伏，種種跡象表明，商業(yè)銀行房貸收緊將是大概率事件。
按理說，目前樓市發(fā)展正為火爆，而且又是在國家大力去庫存的背景下，銀行不應(yīng)該做出收緊房貸的決策，那么究竟是面對房地產(chǎn)市場不確定的金融風(fēng)險使得銀行“敬而遠(yuǎn)之”？還是銀行額度不“富裕”導(dǎo)致房貸上的“力不從心”？
為何“火爆期”遭遇“房貸荒”
通常情況下，大部分人都會覺得，銀行的信貸額度是“年初松、年底緊”，但目前的情況是，樓市的火爆自春節(jié)之后持續(xù)至今，其背后推動因素顯然已經(jīng)發(fā)生變化，也不禁讓人們對“房貸荒”會否成為常態(tài)產(chǎn)生擔(dān)憂。
一方面，放款的速度抵不上需求的增長。在春節(jié)之后，各地房地產(chǎn)市場持續(xù)火爆，積壓了很多排隊的貸款購房者。諸如一線城市及重點的二線城市，現(xiàn)在申請房貸至少要等一兩個月，而且?guī)缀跛械你y行都存在額度緊、放款慢的情況。
另一方面，有關(guān)樓市拐點的論斷近來也不絕于耳。盡管統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示全國房價仍在普漲，各地土地市場仍在升溫，但對于后市將如何發(fā)展，業(yè)內(nèi)也是眾說紛紜。
事實上，廣泛的三四線城市房屋庫存依舊不斷走高，樓市面臨的風(fēng)險在加大，銀行收緊房貸很可能是已經(jīng)在對未來的下跌做準(zhǔn)備。
沒錢貸還是不愿貸
眾所周知，現(xiàn)在銀行遇到一個非常大的問題，就是吸收存款的能力下降，因為存款利率太低，現(xiàn)在大家都不愿意把錢存在銀行，而更多地去投資理財產(chǎn)品、股票、信托等。銀行必須付出更高的成本來吸收存款，因此造成銀行資金成本的上升，對于貸款的運用也就更加謹(jǐn)慎了。
除資金成本對于銀行產(chǎn)生的壓力外，房貸業(yè)務(wù)相對于其他銀行貸款業(yè)務(wù)來說利潤較低，給銀行本身帶來的收益也比較有限，這也是導(dǎo)致銀行主觀并不青睞房貸業(yè)務(wù)的重要原因之一。
融360簡單來算一筆賬，假設(shè)銀行有100萬元，如果貸給個人客戶買房，即便是二套房貸，也只能是基準(zhǔn)利率上浮10%。如果是個人首套房貸款，還需在利率上給客戶一定折扣。而一般住房貸款的還款周期都達(dá)20—30年之久，資金很難迅速返還給銀行。
另一方面，銀行貸款額度是有限制的，不同貸款業(yè)務(wù)也有額度限制，面對上半年的火爆樓市，一些銀行上半年用掉了大部分住房貸款額度，到下半年自然額度緊張，無錢可放。
再者，即便是銀行不會因為額度緊張而收緊房貸，也會相應(yīng)的提高房貸申請資格的標(biāo)準(zhǔn)，延長審批房貸時間，用以緩解房貸緊張的局面。
金融系統(tǒng)風(fēng)險隱現(xiàn)
面對如今快速上漲的房價，引起銀行對于風(fēng)險的擔(dān)憂也屬于正常，畢竟，房價上漲銀行也有放貸沖動，但是面對火爆的市場，一些投資客或企業(yè)通過其他方式從銀行貸款曲線入市，比如大額信用貸、消費貸以及企業(yè)的經(jīng)營貸，這就引發(fā)出潛藏的風(fēng)險。
此外，過去一年住房信貸發(fā)放增長迅猛，銀行投入房地產(chǎn)的資金占比又較大，如果未來樓市向不利層面發(fā)展，對于銀行來說，除了按揭貸款，房地產(chǎn)商的貸款、產(chǎn)業(yè)鏈中其他企業(yè)的貸款也會受到影響。
更為重要的一點是，對于銀行來講，由于2015年下半年以來的房貸資產(chǎn)均為房價處于高位時的資產(chǎn)，當(dāng)房價開始下降，去年下半年以來的房貸資產(chǎn)會縮水，金融風(fēng)險增加，此時，銀行必然收緊房貸，而收緊對象顯然是以個人商品房貸款為主。
綜上所述，融360認(rèn)為，房貸收緊可能會增加購房者的成本，迫使部分人推遲購房計劃，沖擊樓市需求。但另一方面，收緊房貸一來可以降低銀行風(fēng)險，二來可以抑制投資需求，促進(jìn)樓市穩(wěn)定健康發(fā)展。
