小產(chǎn)權(quán)房

一直以來，小產(chǎn)權(quán)房都徘徊在樓市灰色地帶，所謂小產(chǎn)權(quán)房，是指在農(nóng)村集體土地上建設(shè)的房屋，未繳納土地出讓金等費用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)，亦稱“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”。

“小產(chǎn)權(quán)房”不是法律概念，是人們在社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂。該類房沒有國家發(fā)放的土地使用證和預(yù)售許可證，購房合同在國土房管局不會給予備案。所謂產(chǎn)權(quán)證亦不是真正合法有效的產(chǎn)權(quán)證。

近日，山東省國土廳、山東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳轉(zhuǎn)發(fā)《國土資源部住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于房屋交易與不動產(chǎn)登記銜接有關(guān)問題的通知》，其中強調(diào)“防止小產(chǎn)權(quán)房通過不動產(chǎn)登記合法化”。此前全國開展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點時，坊間有傳言稱小產(chǎn)權(quán)房合法化或?qū)⒋蜷_政策窗口，而此通知的發(fā)布則意味著小產(chǎn)權(quán)房“轉(zhuǎn)正”無望。

特殊政策限制的房子

對于購房者來說，國家的調(diào)控政策也是需要時時關(guān)注的，很多地區(qū)的房子不僅僅是限購，還有“限售”，買了之后是不能馬上轉(zhuǎn)手的。

還有其他一些特殊性質(zhì)的房子，比如北京近日推出的共有產(chǎn)權(quán)房，這種房子價格會明顯低于同地段、同品質(zhì)的普通商品房，但是只能購買相應(yīng)的份額，是通過實行政府與購房人按份共有產(chǎn)權(quán)方式，政府將其持有的部分產(chǎn)權(quán)的“使用權(quán)”讓渡給首次購房人。

但是，如果未滿5年，是不允許轉(zhuǎn)讓房屋產(chǎn)權(quán)份額的。如果滿5年，則可以按市場價格轉(zhuǎn)讓所購房屋產(chǎn)權(quán)份額，轉(zhuǎn)讓對象仍為符合購買共有產(chǎn)權(quán)房屋條件的人。

因此，有政策限制的房子在買賣時，要看清政策規(guī)定，仔細研究當(dāng)中的限制規(guī)定會不會影響自己的居住和使用。

熱點城市商住房

與住宅相比，商住房有以下弊端：商住兩用房土地出讓年限最長為50年，而且現(xiàn)在需要全款買房；大多數(shù)商住房是商水商電，水電等費用標(biāo)準(zhǔn)高于住宅；商住房不能遷入戶口，不能享受學(xué)校、居委會等配套設(shè)施；商住的物業(yè)費、供暖費，要比住宅貴很多；商住的公攤面積比較大，且因為有居住也有辦公，人員混雜，居住環(huán)境差。

今年年初，北京市住建委等5部門聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于進一步加強商業(yè)、辦公類項目管理的公告》，其中提到了“商改住”房子的限購問題。對于個人購房者來說，之前不限購的商住房，現(xiàn)在不僅限購，而且只能買二手商住房，此外，商住房購房人必須滿足在京無住房和商辦類房產(chǎn)記錄，且在京已連續(xù)五年繳納社會保險或者連續(xù)五年繳納個人所得稅。此外，即使有資格買商住房的個人，也無法跟銀行申請房貸，必須全款。

從個人來看，如果一個人無房無貸款記錄，且滿足連續(xù)五年社保和納稅，且有能力全款買房，正常情況下，都會選擇能落戶、能貸款等普通住宅，而非商住兩用房。

房齡較大的二手房

很多人在買二手房的時候注意到了地段、配套、戶型、小區(qū)環(huán)境等等因素，卻唯獨忽視了房齡！其實，如果二手房的房齡太老，會對辦理貸款、房屋保值、土地使用年限等方面都產(chǎn)生影響。所以我們在買二手房的時候，一定要問清楚房齡。

首先，房齡會影響二手房的評估。土地使用年限是從開發(fā)商拿地開始算起的，房齡是從開發(fā)商建成房屋交房開始算起的，兩者相差時間甚至有超過10年的，也就是說房齡20年，有可能土地使用年限已超過30年。而如果房齡超過30年，那就只有個別銀行能貸款給你了。

其次，房齡越大，你能貸款的年限就越短。一般來講，二手房的貸款年限要看三個因素：房齡、貸款人年齡以及規(guī)定的高年限。通過這三大因素算出來的貸款年限，取短的。

此外，房齡越老，受到的磨損就越多，出現(xiàn)的問題也就越多，因此，就需要對房屋進行修繕。進行房屋維修時，需要耗費一定的資金。通常來說，房齡越老，房屋的維修費用也就越高。

產(chǎn)權(quán)不明確的房子

產(chǎn)權(quán)不明確的房屋是購房者首先要避開的。按照物權(quán)法的規(guī)定，不動產(chǎn)物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，都應(yīng)依照法律規(guī)定登記，經(jīng)依法登記，才發(fā)生效力；而未經(jīng)登記的，則不發(fā)生效力。因此買房前，我們就要核對出賣人是否具有產(chǎn)權(quán)。

再比如，房子買完后，前房主的戶口不遷出去。很多人認為這沒有什么大問題，但實際上卻隱藏了很多風(fēng)險，包括債務(wù)糾紛、拆遷或者小孩上學(xué)等，都容易出現(xiàn)麻煩。

很多人為了孩子能上好學(xué)校而花重金買學(xué)區(qū)房，如果前戶主不遷出戶口，不排除上學(xué)名額被其占用的可能性。

綜上來看，雖然買房房貸壓力很大，但也不應(yīng)盲目選擇一些價格較低但是隱藏風(fēng)險的房子，否則不但可能影響正常的居住和使用，在日后想要轉(zhuǎn)手換房時，還會增添很多煩惱。

綜合自央視財經(jīng)、中國新聞網(wǎng)等