■本報(bào)記者陳小瑛合肥報(bào)道
“小妹是來看房的嗎？讓我?guī)闳グ伞?rdquo;3月1日，記者走在合肥瑤海區(qū)一條馬路上，被一位大媽攔了下來。“每帶一位有效客戶，我們可以多得10塊錢。”在多位業(yè)務(wù)員大媽的請求下，記者配合她們跑了六七個(gè)樓盤。
2016年的合肥樓市漲幅全國第一，可謂賺足了眼球，然而嚴(yán)厲的調(diào)控，到2017年迎來了市場冰凍，2017年合肥新房成交量同比下跌73.78%，坐了一場過山車。
開發(fā)商面臨的是高地價(jià)帶來的苦果，為了回籠資金，甚至不惜貼著成本賣，而隨著供給量的增加、需求量的減少，市場供過于求的壓力，已開始倒逼某些房企低價(jià)開盤跑量。
濱湖新區(qū)一家二手房中介店人員告訴記者，整個(gè)合肥市場的二手房以一種陰跌的方式，持續(xù)降價(jià)一年了，炒作最厲害的濱湖新區(qū)已經(jīng)普跌15%左右。
高地價(jià)帶來的銷售壓力
“去年一年行情都不好，但過年后這幾天總算有所好轉(zhuǎn)，這段時(shí)間看房的人數(shù)還可以。”一位大媽對記者說，他們初七那一天十幾個(gè)業(yè)務(wù)員帶了42個(gè)客戶。
記者在文一云溪灣售樓處時(shí)，看房的人大概有十多個(gè)，銷售人員告訴記者，這里均價(jià)1.25萬元/平米，以三房改善居多，98平米的總價(jià)在122萬元左右。“我們的價(jià)格已經(jīng)不能再低了，拿地的樓面價(jià)就到了11490元/平米，我們賣這個(gè)價(jià)是根本沒錢賺的。”售樓員對記者表示。
相隔不遠(yuǎn)處的文一另一個(gè)盤錦門學(xué)府里售價(jià)12000元/平米，目前僅剩下尾盤，項(xiàng)目拿地樓面價(jià)10050元/平米，也是貼著成本在賣。
附近的新城桃李郡售價(jià)在1.3萬元/平米上下，春暉里均價(jià)1.2萬元/平米，記者在售樓處看到，看房的人也有一些，不算多。
新城桃李郡的拿地成本也不低，樓面價(jià)達(dá)9000元/平米，當(dāng)時(shí)溢價(jià)率達(dá)到185%，“我們拿地早，只要三四千塊，壓力沒他們大，不過售價(jià)肯定也還是會(huì)按照市場價(jià)賣。”春暉里的銷售人員對記者說。
接著業(yè)務(wù)員大媽又將記者拉到肥東縣的另一個(gè)新盤，萬科文一未來之光售價(jià)1.6萬元/平米帶精裝，樓面地價(jià)也到了11250元/平米，售樓處冷冷清清，無人看房。
合肥炒作最為火熱的濱湖新區(qū)，外來投資客云集，限購之后，目前新盤去化率尤其緩慢。
寶能城目前售價(jià)1.4萬-1.6萬元/平米，售樓處空空蕩蕩。一家熟悉濱湖新區(qū)的二手房中介指著寶能城旁邊一塊空地告訴記者，“該地已經(jīng)空置5年，寶能城拿地早，土地成本低，售價(jià)沒有壓力，但開發(fā)速度太慢，萬達(dá)進(jìn)場比寶能晚，都快開發(fā)完了。”
2016年合肥77億總價(jià)地王文一塘溪津門也在售了，高層售價(jià)為2.2萬元/平米精裝，洋房2.4萬元/平米毛坯，產(chǎn)品定位比寶能城高端，但定價(jià)也比寶能城高不少。“我們的樓面地價(jià)就到了19800元/平米，普通高層還帶精裝修賣這個(gè)價(jià)可以說是虧的。”售樓人員對記者說，地價(jià)貴了沒辦法。
2016年合肥土拍市場熱火朝天，房企不惜展開貼身肉搏。
合肥城建2016年年報(bào)透露一組數(shù)據(jù)，在合肥市區(qū)2016年共成交71宗地塊，約合853億元，為近6年以來合肥市區(qū)土地出讓金額的最高值，平均地價(jià)約合1346.07萬元/畝，刷新歷史最高紀(jì)錄。其中，有46宗地塊溢價(jià)率超過100%；有38宗地塊溢價(jià)率超過200%；有16宗地塊溢價(jià)率超過300%；有2宗地塊溢價(jià)率超過400%。
“土地成本這么高，房企要么就拖著不賣，但追求快速周轉(zhuǎn)的企業(yè)必須賣，所以要么只能貼著成本，或者虧一點(diǎn)點(diǎn)賣，能賺錢的不多。”合肥一名房地產(chǎn)專業(yè)人士告訴記者，政府限價(jià)是一方面，最主要的是現(xiàn)在市場行情不好，即使不限價(jià)，想賣高價(jià)，也賣不出去。
過度炒作后的回調(diào)
其實(shí)市場也不缺乏需求，缺的是合理的價(jià)格，合肥樓市一位業(yè)內(nèi)人士告訴記者，濱湖新區(qū)合肥云谷去年11月份開盤，在冷淡的行情下，四五百套房開盤全部賣完了，而且要求全款優(yōu)先，因?yàn)榧瘓F(tuán)有回款要求，秘訣就是低價(jià)，高層均價(jià)1.35萬元/平米，洋房均價(jià)1.7萬元/平米，比周邊萬科城二手房便宜5000元，此盤一開，其他盤肯定就不好賣了。
據(jù)合房網(wǎng)內(nèi)容中心不完全統(tǒng)計(jì)，2017年，合肥九區(qū)商品住宅成交量為19898套，較上年同期減少55998套，同比下跌73.78%。
“成交量的下滑，一方面與政府為了控制房價(jià)限制網(wǎng)簽有很大關(guān)系。”合肥一位業(yè)內(nèi)人士告訴記者，但另一方面，市場行情確實(shí)是變差了，2016年開盤必?fù)尮?，還搶不到，現(xiàn)在開幾百套出來，如果是市場價(jià)，賣一年也賣不完。
據(jù)合房網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，2017年合肥入市房源總計(jì)超50014套，平均價(jià)格在14379元/平米。而截至2018年2月底，合肥市區(qū)住宅庫存量繼續(xù)回升，目前達(dá)到了47906套，環(huán)比增長5.1%，同比增長244%，這是合肥連續(xù)13個(gè)月出現(xiàn)庫存增長現(xiàn)象。
“供給增加，需求減少，房價(jià)只怕還會(huì)跌，二手房的趨勢已經(jīng)很明顯了。”上述合肥業(yè)內(nèi)人士說。
據(jù)合肥市國土局資料顯示，2017年，全年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積684.87萬平米，增長36.5%。這也意味著合肥未來的市場潛在供給量比較大。
不過今年1月份以來，合肥市成交量有所放大，1月共網(wǎng)簽4088套房，環(huán)比增長70%，同比增長194.3%。
據(jù)業(yè)內(nèi)透露，合肥去年12月有三千套房子放出來，都是保障房、回遷房，價(jià)格比較低，可以對沖高價(jià)盤。
合肥新房市場由于土地成本居高不下，房企尚未開打價(jià)格戰(zhàn)。但二手房市場已經(jīng)率先降價(jià)了。
根據(jù)房天下網(wǎng)顯示，今年1月份合肥80%的小區(qū)都在降價(jià)，其中降幅最大的幾個(gè)小區(qū)，如萬科藍(lán)山，2017年1月均價(jià)為26559元/平米，2018年1月均價(jià)降到2萬元，跌幅23%；濱湖世紀(jì)城春融苑，從去年1月的19413元/平米，跌到今年1月的15913元/平米，跌幅18%；藍(lán)鼎觀湖苑，從19340元/平米，跌到16424元/平米，下跌15%。
“濱湖新區(qū)二手房是合肥降得最多的，因?yàn)橥鈦硗顿Y者最多，炒作水分大，影響最大，大概都降了兩三成左右。”濱湖新區(qū)一家二手房中介店人員告訴記者。
記者查詢了各個(gè)區(qū)跌幅最大的小區(qū)，比如經(jīng)開區(qū)的佳境楓情苑1月放盤均價(jià)為13089元/平米，環(huán)比下跌11%。高新區(qū)的徽商·城市庭院，放盤價(jià)19375元/平米，環(huán)比下跌5.12%，包河區(qū)的銀杏苑放盤價(jià)13520元/平米，環(huán)比下跌15.99%，蜀山區(qū)1月翠竹園，二手房均價(jià)14673元/平米，環(huán)比下跌10.21%，瑤海區(qū)琥珀名城沁園二手房放盤價(jià)12177元/平米，環(huán)比下跌9.6%。
