成交量：銷售降溫倒逼購地增速曲線掉頭向下

報(bào)告顯示，2019年1-8月份，重點(diǎn)監(jiān)測的全國100個(gè)城市宅地成交面積為39388萬平方米，同比增長9.2%。該增速相比1-7月份13.8%的數(shù)值有明顯收窄。觀察宅地的歷史交易走勢，可以看出，2016年第四季度房地產(chǎn)政策開始收緊，滯后一個(gè)季度后即2017年第一季度，宅地市場基本面也發(fā)生了變化。從2017年開始，撇去部分交易結(jié)構(gòu)干擾和季節(jié)性異動等因素，大趨勢看，宅地交易市場以降溫為主要特征。

報(bào)告分析稱，觀察今年前8個(gè)月的交易情況，其呈現(xiàn)了三個(gè)鮮明的階段：

(1)第一階段：今年一季度，房企對于后市住宅銷售預(yù)期持悲觀態(tài)度，拿地方面并不積極，進(jìn)而也導(dǎo)致了百城土地交易數(shù)據(jù)總體偏低迷，年初累計(jì)宅地成交面積同比增速曲線總體上位于零軸以下。

(2)第二階段：今年一季度的住房銷售情況好于預(yù)期，既增加了房企拿地的資金實(shí)力，也極大刺激了房企拿地?zé)崆?。到了二季度，百城土地交易?shù)據(jù)開始反彈，即年初累計(jì)宅地成交面積同比增速曲線由負(fù)轉(zhuǎn)正。

(3)第三階段：今年二季度，中央對于部分城市地價(jià)過熱現(xiàn)象高度關(guān)注，政策基本面重新收緊，尤其是融資市場的收緊特征最為明顯，這使得三季度房企購地更為理性，體現(xiàn)為年初累計(jì)宅地成交面積同比增速曲線掉頭向下。

全國100城年初累計(jì)宅地成交面積同比增速 數(shù)據(jù)來源：各地土地交易中心、CRIC、易居研究院

成交價(jià)格：價(jià)格漲幅曲線略有下行

報(bào)告稱，2019年1-8月份，重點(diǎn)監(jiān)測的全國100個(gè)城市宅地價(jià)格為5546元/平方米，同比上漲14.4%。觀察宅地價(jià)格的歷史走勢，2016年第四季度房地產(chǎn)政策收緊后，宅地價(jià)格立馬出現(xiàn)反應(yīng)，即漲幅開始收窄。撇去部分交易結(jié)構(gòu)干擾和季節(jié)性異動等因素，大趨勢看，截至2018年底，宅地價(jià)格以降溫為主要特征。

報(bào)告分析稱，而2019年的宅地價(jià)格則有所不同。受宅地交易低迷影響，一季度宅地價(jià)格曲線繼續(xù)保持下行趨勢，但到了二季度，宅地價(jià)格曲線開始上升，這說明搶地行為又開始增加，宅地市場需要繼續(xù)去杠桿。受中央和地方“穩(wěn)地價(jià)”政策影響，尤其是銀保監(jiān)會等對信貸資金的嚴(yán)管，資金進(jìn)入土地市場的難度有所增加，宅地價(jià)格曲線也由此開始下行，最終體現(xiàn)了穩(wěn)地價(jià)的導(dǎo)向。

全國100城年初累計(jì)宅地價(jià)格同比漲幅 數(shù)據(jù)來源：各地土地交易中心、CRIC、易居研究院

一線城市：土地交易總體較活躍

報(bào)告稱，成交面積方面，2019年1-8月份，4個(gè)一線城市宅地成交面積為1867萬平方米，同比增長45.7%。觀察歷史走勢可以看出，去年下半年，一線城市宅地交易市場相對低迷，呈現(xiàn)了負(fù)增長現(xiàn)象。而今年總體上以回暖為主要特征，這和一線城市近期密集供地有關(guān)，比如說深圳過去宅地供應(yīng)力度一直較弱，但今年6月份一次性供應(yīng)了69萬平方米宅地，這顯然有助于此類城市補(bǔ)庫存，同時(shí)也帶動了一線城市宅地交易數(shù)據(jù)的上升。1-8月份，一線城市宅地成交同比增速曲線雖然略有下探，但絕對值依然是比較高的，即接近50%。

成交價(jià)格方面，2019年1-8月份，4個(gè)一線城市宅地價(jià)格為14379元/平方米，同比上漲1.7%。觀察今年前8月宅地價(jià)格同比漲幅，可以看出，其幾乎接近于零，這意味著一線城市的宅地價(jià)格是比較平穩(wěn)的，充分體現(xiàn)了穩(wěn)地價(jià)的導(dǎo)向。這和一線城市的政策管控積極有效、土地供應(yīng)放量、拿地資金預(yù)審查較為嚴(yán)格等因素有關(guān)。對于相關(guān)拿地房企來說，獲取此類地塊也意味著后續(xù)住宅項(xiàng)目定價(jià)的優(yōu)勢會更為明顯。

二線城市：人才落戶等政策吸引房企拿地

報(bào)告稱，成交面積方面，2019年1-8月份，32個(gè)二線城市宅地成交面積為23033萬平方米，同比增長20.1%。觀察今年前8月二線城市宅地交易數(shù)據(jù)，可以看出，其年初累計(jì)成交同比增速曲線總體上位于歷史高位。這和實(shí)際觀察的情況是一致的，尤其是今年上半年各大省會城市頻頻打出人才落戶、購房等優(yōu)惠政策，使得二線城市未來的住房銷售市場被看好，進(jìn)而也刺激了房企拿地、帶動了二線城市宅地交易的活躍。

成交價(jià)格方面，2019年1-8月份，32個(gè)二線城市宅地價(jià)格為5868元/平方米，同比上漲12.1%。觀察今年前8月的年初累計(jì)價(jià)格同比漲幅，可以看出，其已有所下行，同時(shí)也明顯低于歷史高位水平。從原因上看，除了穩(wěn)地價(jià)本身以外，這也和類似長沙、昆明、西安等相對低地價(jià)城市的交易比重增大有關(guān)，進(jìn)而也會影響此類二線城市宅地的結(jié)構(gòu)和價(jià)格。當(dāng)然對比一線城市，二線城市宅地價(jià)格的漲幅依然較大，未來依然需要積極管控。

三四線城市：宅地市場率先降溫

報(bào)告稱，成交面積方面，2019年1-8月份，64個(gè)三四線城市宅地成交面積為14488萬平方米，同比下降7.1%。與一二線城市的走勢略有差異，三四線城市宅地市場的降溫特征較為明顯，近兩個(gè)月年初累計(jì)宅地成交面積同比降幅持續(xù)擴(kuò)大，進(jìn)一步體現(xiàn)了市場降溫的特征。從原因上看，當(dāng)前三四線城市住宅交易市場降溫，重新面臨去庫存壓力，這會打擊房企補(bǔ)充宅地的積極性；同時(shí)也影響了房企資金回籠和繼續(xù)購地。另外，從宏觀面看，類似宅地交易市場的降溫，也會影響地方政府的土地出讓金收入。

成交價(jià)格方面，2019年1-8月份，64個(gè)三四線城市宅地價(jià)格為3897元/平方米，同比上漲7.9%。觀察歷史數(shù)據(jù)，三四線城市已經(jīng)走出地價(jià)漲幅過大的歷史高位區(qū)間，當(dāng)前漲幅總體上屬于相對小的。當(dāng)然從結(jié)構(gòu)上看，要關(guān)注部分熱點(diǎn)城市地價(jià)過高或過快上漲的現(xiàn)象。以粵港澳大灣區(qū)中的部分重點(diǎn)三四線城市為例，包括中山、佛山和肇慶等近期的宅地交易相對活躍，部分月份的地價(jià)也創(chuàng)新高，如佛山8月份拍出的宅地價(jià)格為12495元/平方米，屬于歷史新高。需要說明的是，具體地塊的結(jié)構(gòu)屬性也會對此類價(jià)格產(chǎn)生影響。

結(jié)論與趨勢

成交面積方面，報(bào)告分析稱，從1-8月份全國百城宅地交易市場來看，受政策管控、市場預(yù)期等影響，相關(guān)購地增速曲線略有下行，充分體現(xiàn)了宅地交易市場降溫的態(tài)勢。而從結(jié)構(gòu)上看，三四線城市的降溫趨勢更為明顯，和此類城市當(dāng)前重新面臨庫存積壓的問題是相關(guān)的。

預(yù)計(jì)9月份宅地交易市場以降溫為主要特征，尤其是考慮到房企當(dāng)前資金壓力開始增大，所以預(yù)計(jì)房企拿地會偏保守和趨于理性。當(dāng)然，若要看轉(zhuǎn)機(jī)，那么就需要看9月份央行“普降+定向降準(zhǔn)”政策的效應(yīng)。若是住宅交易活躍度有明顯上升，那么四季度房企認(rèn)購宅地的積極性或會有所增加。

成交價(jià)格方面，報(bào)告分析稱，從1-8月份全國百城宅地價(jià)格數(shù)據(jù)看，當(dāng)前宅地價(jià)格曲線略有下行，這和市場降溫、預(yù)期調(diào)整等因素有關(guān)，充分體現(xiàn)了宅地交易市場“穩(wěn)地價(jià)”的效應(yīng)。而從城市結(jié)構(gòu)上看，一線城市的宅地價(jià)格最高，但最為穩(wěn)定，而二線城市、部分重點(diǎn)三四線城市未來還需要積極進(jìn)行調(diào)控，以進(jìn)一步穩(wěn)定地價(jià)和穩(wěn)定預(yù)期。

當(dāng)前穩(wěn)地價(jià)的政策較多，包括拿地資金審核、設(shè)定漲停板、增加各類約束如配建租賃住房等。政策的“組合拳”將有助于打擊炒地行為，進(jìn)而創(chuàng)造更公平的拿地環(huán)境和穩(wěn)定地價(jià)。預(yù)計(jì)后續(xù)宅地價(jià)格將進(jìn)一步趨穩(wěn)，這也有助于未來房價(jià)的穩(wěn)定。

注：

100個(gè)城市按一、二、三四線城市劃分如下。4個(gè)一線城市：北京、上海、廣州、 深圳。32個(gè)二線城市：哈爾濱、長春、沈陽、大連、天津、石家莊、太原、濟(jì)南、青島、南京、蘇州、杭州、寧波、合肥、南昌、福州、廈門、鄭州、武漢、長沙、貴陽、南寧、?？?、昆明、重慶、成都、西安、蘭州、西寧、呼和浩特、銀川、烏魯木齊。64個(gè)三四線城市：丹東、秦皇島、唐山、承德、廊坊、燕郊、香河、大廠、固安、保定、張家口、煙臺、威海、日照、濟(jì)寧、徐州、揚(yáng)州、鎮(zhèn)江、常州、無錫、江陰、昆山、南通、溫州、嘉興、嘉善、湖州、舟山、金華、淮南、蚌埠、安慶、蕪湖、馬鞍山、滁州、泉州、晉江、漳州、莆田、贛州、九江、景德鎮(zhèn)、株洲、岳陽、常德、襄陽、荊門、宜昌、珠海、東莞、佛山、中山、肇慶、惠州、清遠(yuǎn)、韶關(guān)、茂名、湛江、北海、柳州、桂林、三亞、洛陽、包頭。需要說明的是，燕郊是城鎮(zhèn)的行政級別，但考慮到城市規(guī)模大，也將其納入到三四線城市的范圍中。(中新經(jīng)緯APP)