30年后，在易居研究院的榜單里，我們看到，房價收入比排名前十的城市，北京、上海、廣州、深圳、杭州等都是中國最優(yōu)秀、發(fā)展?jié)摿ψ詈玫某鞘小?/p>

房子，不僅是消費品，在滿足居住功能的同時，它還具備較強的資產(chǎn)屬性。

即便是北上廣深等核心城市的房子房價收入比很高，看好的依舊大有人在。

現(xiàn)實是，真正想買房或者已經(jīng)有房的人，是很少去關(guān)注房價收入比的，他們更關(guān)注的是自身的收入增長和財富的增值。

02

錯把房價看成整體數(shù)據(jù)而非區(qū)域數(shù)據(jù)，是人們常犯的第二個錯誤。

我們都以為2020年樓市艱難，然而充斥眼簾的卻是“小陽春”、“回暖”、“當(dāng)日售罄”、“秒光”這樣的字眼。

集體販賣焦慮的社會，房價上漲或下跌都很容易引發(fā)焦慮，從而被別人帶跑。

比較房價漲跌，炸天團(tuán)認(rèn)為最好是看二手房而不是新房。

新房，由于地段不一樣，開發(fā)商不一樣，定位不一樣，設(shè)施不一樣， 質(zhì)量不一樣，出來的價格也是千差萬別的。

二手房就不一樣了，同一個小區(qū)、同一個戶型、同樣面積、同樣朝向的房子都是可比的，是漲是跌一目了然。

了解這點后，當(dāng)媒體報道房價漲跌，樓市冷暖時，先在心里打個問號，看看上個月下跌，無人問津的樓盤是不是在外環(huán)，這個月上漲，認(rèn)購火爆的項目是不是在中環(huán)或黃金地段？

因為供給和需求的割裂，房地產(chǎn)數(shù)據(jù)是一個高度區(qū)域化的數(shù)據(jù)，我們在談?wù)摲績r時，要做的是盡量拋開全局，而去關(guān)注區(qū)域的房價。

當(dāng)然，研究全國性的房價也有其意義，但需要在特定環(huán)境中使用。

03

錯把房價當(dāng)做這些年來唯一大幅上漲的生產(chǎn)生活用品，是人們常犯的第三個錯誤。

過去二十年，我國房價經(jīng)歷了三次大暴漲：

2004年-2007年，由于住房需求釋放，引發(fā)了市場瘋狂；

2009年-2013年，在四萬億的刺激下，大量資金進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，再次推高房價快速上漲；

2015年至今，去庫存戰(zhàn)略下，房價生生被催漲了一倍，至今余波未了。

三次暴漲，再加上過去很長一段時間房地產(chǎn)行業(yè)的總體走勢都是向上，從而給了房價人們這樣的錯覺。

中國人如此關(guān)注房價是原因的。

4月份，央行發(fā)布的《2019年中國城鎮(zhèn)居民家庭資產(chǎn)負(fù)債情況調(diào)查》顯示：

我國家庭資產(chǎn)以實物資產(chǎn)為主，占家庭總資產(chǎn)的八成，其中74.2%為住房資產(chǎn)；金融資產(chǎn)占比較低，僅為20.4%。

由于房子在家庭資產(chǎn)配置中比重較大，所以人們對房價的漲幅記憶深刻，從而忽視了在房價上漲的同時，我們的工資以及其余生產(chǎn)生活資料漲幅并不比房價低。

1989年，人民日報就吐槽房價高，上海地方志辦公室記錄了上海1989年以來的物價數(shù)據(jù)：

房價漲幅2455%；工資漲幅2129%；帶魚漲幅1355%；蘿卜漲幅3863%；青菜漲幅6267%；油菜籽更是漲了8750%。

可以看到，在居民的消費品中，房價并不是漲幅最大的那個，甚至有些生活消費品的漲幅比房價還大。

并且，在房價上漲的同時，工資漲幅也并沒有小。

04

錯把房價當(dāng)做單邊市場，只會一直漲，只要跌了就回不去了，是人們常犯的第四個錯誤。

由于人們對房價的預(yù)期是只能漲不能跌，因此，房價一跌，上車的人打砸售樓處“維權(quán)”，想下手的又開始選擇持幣觀望。

再加上中國的自有房率較高，因而房價上漲，人們喜大普奔；一提及房價下跌，很多人便自動對號入座1991年日本房價崩盤，及由其導(dǎo)致的日本經(jīng)濟(jì)長達(dá)20年的滯漲期。

然而數(shù)據(jù)顯示，以美元計價的東京首都圈房價在2010-2012年三年都超過了1991年的高點。

這不是個例。

次貸危機前后美國房價走勢

2008年美國次貸危機來勢洶洶，當(dāng)時市場一片惶恐，但如今，全美房價走勢也已經(jīng)超過了泡沫時的最高點。

香港的樓市也是如此。

1997年香港樓市下跌，打破了“香港樓市永遠(yuǎn)漲”的謊言，接下來六年多的時間里，香港房價跌幅一度達(dá)到70%，無數(shù)“百萬富翁”扛不住破產(chǎn)壓力跳樓、吞碳。

誰也沒想到，2004年，香港樓市開啟了新一輪的上漲，至今不停歇。

其實，受次貸危機影響，我國房價在2008年也下跌過，后來走向如何，大家都知道了。

所以，房價下跌絕不是不能回升，至于能不能回升，與一個國家的經(jīng)濟(jì)增長，與貨幣政策，與土地供應(yīng)等相關(guān)。

05

錯把房地產(chǎn)行業(yè)到頂?shù)韧诜績r到頂，是人們關(guān)于房價常犯的第五個錯誤。

前面我們說過，房子是大宗消費產(chǎn)品，具有資產(chǎn)屬性，它可以用來投資，也可以用來投機。

由于房地產(chǎn)行業(yè)受政策影響較大，又極度依賴人口流量，隨著人口拐點將至，這幾年關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)到達(dá)天花板的聲音不絕于耳。

尤其是近兩年樓市調(diào)控都在打擊炒房和投機，悲觀預(yù)期下，很多人認(rèn)為持有房產(chǎn)再無利可圖，其中，不乏一些知名的經(jīng)濟(jì)學(xué)家和行業(yè)大V。

但其實，一個產(chǎn)業(yè)的黃金期過去，銷售投資熱潮消退，并不代表行業(yè)產(chǎn)品價格的到頂。

然而，這種直接“把產(chǎn)業(yè)周期和價格周期進(jìn)行了等同”的簡單聯(lián)想，卻得到很多人的認(rèn)可，迷惑了很多需要買房的人，以致錯過了財富積累最佳的時機。

一個最直觀的數(shù)據(jù)是，中國的城鎮(zhèn)若要達(dá)到發(fā)達(dá)國家80%的水平，還有3億人需要進(jìn)城。

此外，在北上廣深，人們的住房需求還很強勁，在全國，人們的改善性需求還很大……而這些，都是不容忽視的影響房價的因素。

06

錯把人口作為衡量房價周期的核心要素，是人們關(guān)于房價的第六個常見錯誤。

長期看人口，中期看土地，短期看金融，是任澤平對判斷房價走勢最言簡意賅的概括。

這里有個需要注意的點是：人口一定程度上是可以支撐房價的；但有時候人口并不能影響到房價。

也就是說，對價格周期而言，它與人口的變量并不是那么嚴(yán)密正相關(guān)。

以美國為例，拉斯維加斯的人口增長率遠(yuǎn)高于底特律，但房價表現(xiàn)卻沒有比底特律好很多。

在我國也有這樣的情況，比如東莞的外來人口比例在全國中排名是較為靠前的，比廣州還靠前，然而東莞的房價并沒有深圳和廣州的房價高。

這與無效人口和有效人口有關(guān)，區(qū)分兩者的辦法是，看他們的購房需求是否迫切。

甚至，由于各地的產(chǎn)業(yè)不同、收入不同，一個城市的人口總量大小與房價高低也并不直接正相關(guān)。

然而，過去很長一段時間內(nèi)，人們常把房價下降與人口拐點等同。

可見，流行的觀點不一定正確。

希望在讀過此文后，人們在購置房產(chǎn)時，判斷房價漲跌時，更有自己的判斷。