在房地產(chǎn)特殊的預(yù)售制度下，項(xiàng)目一般在未竣工前就陸續(xù)入市銷售并提前實(shí)現(xiàn)售罄，所以如果項(xiàng)目在竣工后仍未售完，將作為現(xiàn)房銷售，被認(rèn)為去化存在困難。在當(dāng)前市場(chǎng)靜淡，融資端受阻且企業(yè)銷售放緩的環(huán)境下，這部分現(xiàn)房占用著部分無(wú)法及時(shí)變現(xiàn)的資金，影響資金周轉(zhuǎn)同時(shí)加重了去化壓力。通過(guò)研究典型上市房企中現(xiàn)房占比較大，即庫(kù)存積壓較為嚴(yán)重的企業(yè)，具體分析數(shù)據(jù)背后的銷售結(jié)構(gòu)和運(yùn)營(yíng)模式，可以找到相應(yīng)原因并為企業(yè)改善現(xiàn)狀提供建議。

【50家典型上市房企名單：碧桂園、萬(wàn)科地產(chǎn)、中國(guó)恒大、融創(chuàng)中國(guó)、保利發(fā)展、中海地產(chǎn)、新城控股、世茂集團(tuán)、華潤(rùn)置地、龍湖集團(tuán)、旭輝集團(tuán)、金科集團(tuán)、中國(guó)金茂、中梁控股、富力地產(chǎn)、融信集團(tuán)、正榮集團(tuán)、綠城中國(guó)、遠(yuǎn)洋集團(tuán)、雅居樂(lè)、奧園集團(tuán)、佳兆業(yè)、美的置業(yè)、龍光集團(tuán)、新力地產(chǎn)、合景泰富、首創(chuàng)置業(yè)、中駿集團(tuán)、時(shí)代中國(guó)、禹洲集團(tuán)、建發(fā)國(guó)際、建業(yè)地產(chǎn)、越秀地產(chǎn)、弘陽(yáng)地產(chǎn)、大悅城控股、寶龍地產(chǎn)、路勁集團(tuán)、保利置業(yè)、德信地產(chǎn)、花樣年、當(dāng)代置業(yè)、朗詩(shī)綠色地產(chǎn)、力高集團(tuán)、國(guó)瑞置業(yè)、大發(fā)地產(chǎn)、合生創(chuàng)展、銀城國(guó)際、天譽(yù)置業(yè)、陽(yáng)光100、瑞安房地產(chǎn)】

01

整體庫(kù)存積壓情況改善，現(xiàn)房占比降至10%

近五年，典型上市房企整體現(xiàn)房去化情況持續(xù)改善。整體來(lái)看，房企現(xiàn)房占比持續(xù)收斂，由2015年末的18.9%降至2019年末的10.5%。但具體來(lái)看，典型房企中仍有過(guò)半房企2019年現(xiàn)房占比上升，說(shuō)明去化壓力在市場(chǎng)上仍普遍存在。

02

部分房企現(xiàn)房庫(kù)存壓力大，前十占比超二成

就2019年庫(kù)存壓力最大的10家房企而言，現(xiàn)房占比均大于20%，至少超出平均值12個(gè)百分點(diǎn)。我們發(fā)現(xiàn)這些企業(yè)存在一些共同特征，比如土地儲(chǔ)備布局不合理、緩慢的周轉(zhuǎn)模式、結(jié)轉(zhuǎn)節(jié)奏把控不當(dāng)、高地價(jià)項(xiàng)目入市意愿不強(qiáng)等等。雖目前這些企業(yè)同處于高壓行列，但基于企業(yè)去化能力不同，周轉(zhuǎn)效率、盈利能力以及產(chǎn)品力等表現(xiàn)各異，后續(xù)情況或出現(xiàn)分化。因此可以把這類已經(jīng)存在現(xiàn)房壓力的房企分為三類：第一類是去化承壓型房企，這類企業(yè)不僅庫(kù)存壓力大，并且去化能力一般，包括合生創(chuàng)展、富力、遠(yuǎn)洋等。只有在“售現(xiàn)房”和“穩(wěn)去化”兩端發(fā)力，才能在存貨指標(biāo)上有所突破；第二類是結(jié)轉(zhuǎn)延遲型房企，這類企業(yè)主要受結(jié)轉(zhuǎn)節(jié)奏的影響，已售現(xiàn)房未在當(dāng)期交付暫時(shí)拉高了現(xiàn)房占比，包括禹洲、銀城國(guó)際等。若結(jié)轉(zhuǎn)問(wèn)題影響了經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)，仍需加強(qiáng)管控，積極推動(dòng)項(xiàng)目交付；第三類是機(jī)會(huì)型房企，這類企業(yè)雖庫(kù)存壓力大，但整體去化能力強(qiáng)，包括保利置業(yè)、寶龍等。若企業(yè)后續(xù)謹(jǐn)慎運(yùn)營(yíng)，保持存貨轉(zhuǎn)化的高流動(dòng)性或者適當(dāng)調(diào)整價(jià)格策略，也許能改善現(xiàn)狀擺脫困境。

03

去化承壓型房企現(xiàn)房銷售迫在眉睫

合生創(chuàng)展現(xiàn)房占比達(dá)35%，較去年有所下降但仍高于其余房企。2015年合生創(chuàng)展的現(xiàn)房占比就高達(dá)34%，遠(yuǎn)超出行業(yè)平均值，在2018年這一數(shù)值甚至攀升至42%，雖在2019年下降7個(gè)百分點(diǎn)，但仍處于35%的高位。企業(yè)現(xiàn)房積壓主要源于其戰(zhàn)略規(guī)劃，如今房企多采用 “高周轉(zhuǎn)、高杠桿、輕資產(chǎn)”模式加速發(fā)展，而合生創(chuàng)展依然堅(jiān)持“高端住宅，精品大盤(pán)”的模式，保持深耕一線城市的戰(zhàn)略布局。雖一線城市項(xiàng)目能保障較高的獲利空間和讓利尺度，但仍不抵高端產(chǎn)品客群有限和大盤(pán)滯銷帶來(lái)的負(fù)面影響，目前企業(yè)存貨周轉(zhuǎn)率僅為0.12。此外，雖目前土儲(chǔ)總量不大，但按其銷售速度來(lái)看，去化周期達(dá)到10年以上。但19年現(xiàn)房占比下降且存貨周轉(zhuǎn)率微升，主要是因?yàn)槠?8年底開(kāi)始積極推售剛需及改善型住宅產(chǎn)品。并且企業(yè)在粵港澳大灣區(qū)擁有大量資源，乘著灣區(qū)政策利好的東風(fēng)，應(yīng)把握機(jī)會(huì)積極推售。長(zhǎng)期來(lái)看，通過(guò)調(diào)整銷售結(jié)構(gòu)和運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略，局面或?qū)⒕徛纳啤?/span>

04

結(jié)轉(zhuǎn)延遲型房企交付推后拉高現(xiàn)房占比

銀城國(guó)際已竣工存貨占比上升17個(gè)百分點(diǎn)至28%。據(jù)企業(yè)2019年土儲(chǔ)明細(xì)，已售未結(jié)轉(zhuǎn)現(xiàn)房占現(xiàn)房總量建面的76%，但企業(yè)營(yíng)收由2018年的50.7億元同比上升79.3%至90.9億元，或存在把控結(jié)轉(zhuǎn)節(jié)奏的可能。禹洲集團(tuán)現(xiàn)房總量連續(xù)兩年上升，占比達(dá)42%。2018和2019年，禹洲集團(tuán)現(xiàn)房總量分別同比增長(zhǎng)61%和60%，同時(shí)2019年現(xiàn)房占比上升14個(gè)百分點(diǎn)至42%，明顯高出行業(yè)平均值。主要是由于在竣工項(xiàng)目中，已售未交現(xiàn)房部分建面占比高達(dá)69%，已售現(xiàn)房未及時(shí)交付致使現(xiàn)房比例虛高并且導(dǎo)致?tīng)I(yíng)收負(fù)增長(zhǎng)。因此，企業(yè)應(yīng)嚴(yán)格把控項(xiàng)目周期，提高房屋質(zhì)量，妥當(dāng)安排項(xiàng)目進(jìn)程，以及時(shí)完成交付結(jié)轉(zhuǎn)。

05

機(jī)會(huì)型房企妥善運(yùn)營(yíng)可改善局面

保利置業(yè)加速去化，現(xiàn)房占比大幅減小。2017年，保利置業(yè)現(xiàn)房占比為29%，處于高壓行列，2018年更是上升6個(gè)百分點(diǎn)至35%。針對(duì)這個(gè)情況，企業(yè)在 2018年業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上曾表示，將加速去存貨，提高資產(chǎn)的周轉(zhuǎn)速度。自此去化效果顯著，2019年保利置業(yè)的現(xiàn)房總量同比下降了24%，同時(shí)現(xiàn)房占比下降了9個(gè)百分點(diǎn)至24%。雖然目前現(xiàn)房占比仍處于較高水平，但基于企業(yè)目前去化表現(xiàn)，或可持續(xù)改善。具體來(lái)看表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：首先企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理能力強(qiáng)，毛利率為34.97%，同比微升且強(qiáng)于行業(yè)平均水平；其次企業(yè)積極完善銷售回款考核機(jī)制，使得銷售回款率大幅上升5個(gè)百分點(diǎn)至93%，使得持有現(xiàn)金穩(wěn)步上漲；最后，即使企業(yè)全國(guó)化布局進(jìn)程中三四線貢獻(xiàn)占比逐漸加大，但銷售均價(jià)仍能保持在18429元/平的水準(zhǔn)，對(duì)比其5804元/平的土地成本，有充分的利潤(rùn)和價(jià)格調(diào)整空間。

06

多端把控緩解現(xiàn)房銷售重壓

通過(guò)分析現(xiàn)房占比較高房企的情況，可以把解決方法總結(jié)為以下四點(diǎn)：一是從投資端調(diào)整結(jié)構(gòu)，投資低風(fēng)險(xiǎn)城市，均衡土儲(chǔ)布局并且減少高溢價(jià)拿地；二是從產(chǎn)品端把控風(fēng)險(xiǎn)，明晰產(chǎn)品定位，提升產(chǎn)品質(zhì)量，打造暢銷項(xiàng)目；三是從銷售端加強(qiáng)營(yíng)銷，針對(duì)去化慢的項(xiàng)目或者現(xiàn)房，需加大宣傳力度，豐富營(yíng)銷舉措，盡快消化庫(kù)存以打通資金鏈；四是從運(yùn)營(yíng)端管控交付節(jié)奏，提高項(xiàng)目質(zhì)量，加快竣工及時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)，在疫情當(dāng)下更需妥當(dāng)安排項(xiàng)目進(jìn)程。

文章來(lái)源:克而瑞地產(chǎn)研究