前兩天，北京炒了一陣子的學(xué)區(qū)房，上千萬買個(gè)老破小，終于官方看不下去了，21家房產(chǎn)中介被查處，全國(guó)也開始了一通中介專項(xiàng)整治。
全國(guó)政協(xié)委員、房天下的董事長(zhǎng)莫天全也炮轟了高房?jī)r(jià)，“低收入人群無法負(fù)擔(dān)高總價(jià)”，不過他最后的落腳點(diǎn)，指向了中介行業(yè)，“要預(yù)防部分城市逐漸形成的中介機(jī)構(gòu)高市場(chǎng)占有率的壟斷格局”。
他舉了北京的例子，最大的中介公司二手房市場(chǎng)占有率超過50%，有壟斷的風(fēng)險(xiǎn)，有炒房的嫌疑。這話在說誰，大家心里都有數(shù)。
這都只是在聲討中介，有些地方更狠，中介被全行業(yè)“連窩端”了。
01
最近，河南永城，一個(gè)新的“中介單位”——永城房產(chǎn)信息中心掛牌成立了。
與一般中介不同，永城房產(chǎn)信息中心是由永城市房地產(chǎn)管理局主辦的，說白了就是一個(gè)政府主導(dǎo)的中介機(jī)構(gòu)。
誰跟他競(jìng)爭(zhēng)呢？沒有。
早在2018年，永城進(jìn)行了一場(chǎng)打擊“黑中介”的行動(dòng)中，永城房管局公布了全市67家中介機(jī)構(gòu)沒有取得《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)備案證書》，成為名副其實(shí)的“黑中介”。
更慘的是，剩下的10余家“合法中介”在證書到期后，也沒有拿到證，也就是說，全市的中介機(jī)構(gòu)就成了“黑中介”。
“拉黑”了市面所有的中介機(jī)構(gòu)，官方自己下場(chǎng)了，永城房產(chǎn)信息中心就成為了永城唯一的“中介機(jī)構(gòu)”了。
此前瘋傳的是，永城房產(chǎn)信息中心僅收取賣家50元的登記費(fèi)，成交后收取1%的服務(wù)費(fèi)，但是很快永城方面就發(fā)布了官方辟謠——信息中心是本著“房住不炒”原則，“為廣大市民搭建一個(gè)買房、賣房、房屋租賃信息發(fā)布的免費(fèi)平臺(tái)”。
但實(shí)際上，免費(fèi)的項(xiàng)目只有“發(fā)布信息、房源核驗(yàn)和資金監(jiān)管”，根據(jù)永城本地論壇上流傳出來的信息中心掛牌的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，信息中心還是傳統(tǒng)中介的模式，買賣傭金以房屋成交價(jià)為基數(shù)，買賣雙方0.3%，也就是總共0.6%的傭金。
當(dāng)然，這個(gè)價(jià)格在0.5%-2.5%的中介收費(fèi)區(qū)間里面，算是比較低的水平。永城二手房房?jī)r(jià)已經(jīng)快7500元了，一套100㎡的均價(jià)房，傭金收入只有4500元，如果再加上貸款服務(wù)費(fèi)、權(quán)證代辦服務(wù)費(fèi)、評(píng)估費(fèi)，如果成交量過萬的話全年收入也能過億。
以前這錢被中介賺走了，現(xiàn)在，這錢進(jìn)入了政府的口袋。
02
中介這個(gè)行當(dāng)，歷史也挺長(zhǎng)的，漢唐就有，明清的 “宅行”已經(jīng)開始專職做土地、房屋的買賣了。
而當(dāng)代的房地產(chǎn)中介，是從1996年的《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》開始的，隨著房地產(chǎn)的興旺，中介這個(gè)行業(yè)發(fā)展越來越快。
中介的本質(zhì)其實(shí)就是撮合交易，消除更多信息不對(duì)稱的情況，而且，中介相對(duì)比較專業(yè)，對(duì)政策信息了解比較全面，作為一個(gè)服務(wù)性的行業(yè)，成了市場(chǎng)中不能缺少的一個(gè)環(huán)節(jié)。
但是在運(yùn)行了24年之后，中介這個(gè)行業(yè)的分化越來越嚴(yán)重，有人一月買奔馳，有人幾個(gè)月拿基本工資，為了撮合成功，賺最高額的中介費(fèi)，各種套路也就出現(xiàn)了。
“沒有被中介坑過，都不算在北京漂過”，這話其實(shí)放到其他的城市依然適用。
2016年以前，被坑最多的是租房，假房源、坑押金，業(yè)務(wù)簡(jiǎn)單粗暴，技術(shù)含量不高；
坑租金成了行業(yè)必備技能之后，有些中介開始搞起了群組，提高單位面積效應(yīng)，安全事故不斷；
2016年之后，長(zhǎng)租公寓火了，主流的技法成了租金貸了。
在高潮的時(shí)候，房源是你掙我搶，房租是節(jié)節(jié)攀升，等他們撐不下去了，被坑的人一大堆。
武漢的信誠(chéng)基業(yè)倒了，受害者數(shù)百，遍及武漢三鎮(zhèn)；杭州鼎家倒了，4000租戶踩雷被貸款；北京的昊園恒業(yè)倒了，坑了數(shù)萬北漂青年。而統(tǒng)計(jì)內(nèi)的25家長(zhǎng)租公寓倒閉，最后坑了數(shù)十萬的房東和租客。
這么多年了，中介行業(yè)一直是整頓重點(diǎn)，像去年北京一共查處違規(guī)房產(chǎn)中介公司221家，受害者可以說是遍布北京城。
03
當(dāng)然，現(xiàn)在很多中介是看不上租房業(yè)務(wù)的，他們更喜歡賣房，因?yàn)楦嶅X，可以用的手段也更多。
在不少中介手里，掛牌的房源中，都是半真半假，假房源的價(jià)格通常都是低于市場(chǎng)價(jià)十個(gè)點(diǎn)左右。目的是吸引客戶，畢竟撿便宜的事情，大家都想干，但是客戶一旦到了看房的階段，你盯著的那套房一定是買不到的，不是不賣了，就是已經(jīng)賣了，然后手里真房源才能閃亮登場(chǎng)。
到了帶看階段，一套房子可以兩邊忽悠。
因?yàn)?，一個(gè)小區(qū)里面，對(duì)自己房子行情最熟悉的，肯定不是業(yè)主本人，而是小區(qū)周邊的中介。
買房的有意向卻定不下來，好辦，找人來看，制造房子搶手的假象，順帶著敲敲邊鼓，“你不買可就別人買了”、“今天不買，明天就漲了”。“上漲預(yù)期”是很厲害的手段，你越緊張，中介就越有可能賣出高價(jià)。
而對(duì)于著急賣房的人，中介也可以通過各種手段讓你不斷壓價(jià)，要不沒人看房，要不光看不買，反正最后都逼迫著業(yè)主主動(dòng)降價(jià)。
很多大中介掙錢最多的環(huán)節(jié)不是傭金提成，而是利用信息優(yōu)勢(shì)炒房。像貓哥的業(yè)主群里，一個(gè)月時(shí)間里，同樣的戶型一個(gè)買房的花了1050萬，一個(gè)賣房的卻只賣了880萬，他們通過的都是一個(gè)中介公司，這里面可操作的空間可不小，比如，先趁你著急賣房低價(jià)收房，然后高價(jià)售出，這可比掙傭金爽多了。
一手托兩家，雙方通吃，只要能成交或者高價(jià)成交，賺的就不少。比如中介費(fèi)，有的是暗地里收雙方費(fèi)用，也有直接明碼標(biāo)價(jià)式的雙方開價(jià)，沒有遮掩。
如果在限購(gòu)城市，中介還熱衷于做符合限購(gòu)政策的“假材料”來達(dá)成買房的目的，當(dāng)然，這些材料都是收費(fèi)的，像西安這樣的城市，6000到1萬就能搞定，為了促進(jìn)成交，這些中介啥都敢干。
04
而中介最令人不滿的地方，恐怕還是被認(rèn)為是炒高房?jī)r(jià)的推手。
在永城取消中介前，永城的市民就已經(jīng)向中介喊話了，“炒房團(tuán)的中介們，能不能別把房?jī)r(jià)抬太高”。
作為商丘市代管的縣級(jí)市，永城的二手房房?jī)r(jià)，漲得比商丘市本身還要狠，商丘均價(jià)5903元，而永城已經(jīng)高達(dá)7417元，誰看不都得倒吸一口氣。
但是房?jī)r(jià)高漲這事兒，中介需要背鍋嗎？可能要。
雖然全國(guó)各地房?jī)r(jià)有所不同，但是不少中介對(duì)于炒房這事兒還是非常熱衷的，因?yàn)槌山粌r(jià)越高，拿到手里的提成就越高，在一線城市里面，一套房產(chǎn)生的中介費(fèi)用，高達(dá)數(shù)十萬。
還記得當(dāng)年的那個(gè)網(wǎng)紅戶型“跑道房”嗎？在前一陣子熱播的電視劇《安家》里面，類似的戶型被女主角賣出去了，當(dāng)然賣出去的原因也不是靠戶型，而是靠裝修和情懷。
但是很多人的疑問是，一套430萬的房子，那么長(zhǎng)的過道，房似錦在說“我覺得這個(gè)過道其實(shí)并不浪費(fèi)面積”的時(shí)候，良心會(huì)不會(huì)痛？
這不是什么誅心之論，因?yàn)?，都是套路，而電視劇里面只是藝術(shù)創(chuàng)作，現(xiàn)實(shí)可能更加殘酷。
中介們青睞獨(dú)家房源，一方面獨(dú)家房源可以是中介機(jī)構(gòu)的最佳資源，而且傭金也比較高，而另一方面，獨(dú)家房源方便炒。
有的中介會(huì)和業(yè)主商量，將業(yè)主認(rèn)可的掛牌價(jià)基礎(chǔ)上再提高一點(diǎn)，中介負(fù)責(zé)將房子賣出去，爛戶型裝修好了，講點(diǎn)故事，同樣能賣高價(jià)，中介費(fèi)照賺，而比原價(jià)格高出來的部分，雙方按比例分成，這算是中介與業(yè)主的合謀了。
對(duì)于那些市場(chǎng)占有率高的中介，理論上確實(shí)可以決定某些小區(qū)的租金價(jià)格和房?jī)r(jià)。?
05
為啥中介為了促成成交啥都敢干呢？
因?yàn)榻灰淄ǔ６己茈[秘，很少被抓到了，即使被抓了，也只是罰款了事，靠自律？那中介還咋吃飯啊。
所以，永城市取消中介，全國(guó)一片叫好。
但其實(shí)，永城的“公辦中介”還是缺少根本性的變化，很多人擔(dān)心，現(xiàn)在是“免費(fèi)”或者“低價(jià)”，未來呢？
這不是一個(gè)本該市場(chǎng)化的行業(yè)所希望看到的事情，只是很多從業(yè)者搞得太出格了，如果永城的方案被很多地方效仿，那這樣的國(guó)進(jìn)民退會(huì)帶來什么樣的變化還真不好說。
比如，房地產(chǎn)中介這個(gè)行業(yè)雖然門檻不高，但是你要不懂的話還真的是很麻煩，很多環(huán)節(jié)完全搞不懂，費(fèi)時(shí)費(fèi)力還有可能掉坑里，很需要一些專業(yè)的指導(dǎo)，政府出手干這事，服務(wù)能力和效率都是個(gè)考驗(yàn)。
如果政府出資成立官方背景的公司與市場(chǎng)其他參與者展開競(jìng)爭(zhēng)也無可厚非，但先把全行業(yè)清理掉再搞個(gè)一家獨(dú)大的公司出來，消費(fèi)者未來連選擇的權(quán)利都沒有了。
中介該怎么搞？各種觀點(diǎn)都有，歡迎大家說出你的看法。
