對于中國房地產(chǎn)而言，過去二十年是高速發(fā)展的黃金年代；對于博鰲房地產(chǎn)論壇而言，二十年就是過去的全部——她從創(chuàng)立以來就伴隨著房地產(chǎn)一路向前，記錄著這二十年恢弘的歷史。
歷史給我們的最好的東西，就是它所激起的熱情。值此“博鰲20年”之際，觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體遍尋二十年來中國地產(chǎn)商業(yè)領(lǐng)袖們的傳奇故事與獨(dú)特視野，并推出“博鰲20年”系列采訪特稿。
未來，我們還將繼續(xù)見證。
觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng) “推動(dòng)整個(gè)行業(yè)發(fā)展的決定性力量一定是技術(shù)升級。”時(shí)隔一年，再次與程方對話，他又一次表達(dá)了對科技的看好。
地產(chǎn)科技、數(shù)字化升級與轉(zhuǎn)型、REITs……程方對于清控科創(chuàng)的未來設(shè)想始終圍繞著科技服務(wù)業(yè)來開展，推崇心無旁鶩練本事。
2002年以來，清控科創(chuàng)從位于“宇宙中心”五道口的清華科技園出發(fā)，屢創(chuàng)先河，建起了第一個(gè)中國版WeWork、第一條創(chuàng)業(yè)大街、第一個(gè)海外實(shí)體孵化器等。
正如清華大學(xué)校內(nèi)廣為流傳的口號“為祖國健康工作50年”那樣，清控科創(chuàng)成立目的并非在于給股東創(chuàng)造多大的價(jià)值回報(bào)，而更強(qiáng)調(diào)服務(wù)社會(huì)的功能、影響力和意義。
這決定了清控科創(chuàng)要走的路線，注定要與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不同，與單一的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營商不同。
如何看待過去的一年？科技園現(xiàn)狀發(fā)展如何？未來3-5年的發(fā)展趨勢怎樣？程方代表清控科創(chuàng)給出了回答。
看過去：疫情與消失的城市紅利
2020年已過半，談起影響至今的新冠肺炎疫情，程方提起了一個(gè)特殊的行業(yè)現(xiàn)象——今年很多客戶不是退租，而是突然消失了。
這讓人措手不及，在往年經(jīng)濟(jì)波動(dòng)時(shí)，客戶大多要求爭取租金優(yōu)惠或者縮減租賃面積；而今年，教育培訓(xùn)等以市場為導(dǎo)向的客戶倒下了一片，僅生產(chǎn)制造型的科技行業(yè)表現(xiàn)稍好，如中關(guān)村(000931,股吧)清華科技園的空置率上升，但租金沒有明顯下滑。
“經(jīng)濟(jì)不好，一旦企業(yè)換租的時(shí)候，從統(tǒng)計(jì)學(xué)的角度就會(huì)看到租金下行，但是這邊沒有怎么下行，說明大量的長租約一直是在維持的。”程方對清華科技園的情況作出了解釋。
疫情影響了整個(gè)商業(yè)，消費(fèi)者的消費(fèi)習(xí)慣與信心，社會(huì)主流意識(shí)等受到潛移默化的影響，又將最終傳達(dá)到辦公樓、科技園這些市場。
而在疫情之外，國務(wù)院最新出臺(tái)的防控要素管制政策同樣對科技園行業(yè)帶來了巨大的沖擊。過去，科技園行業(yè)主要享受了土地的增值和城市發(fā)展之后帶來的持有物業(yè)升值，即土地紅利和城市紅利，現(xiàn)在這些紅利也在不斷縮減中。
以工業(yè)用地五種出讓方式為例，通過土地套利這種邏輯漸漸消失了，唯一還能夠獲利的就是城市發(fā)展的紅利。然而，城市紅利只會(huì)屬于少數(shù)人。
“我們現(xiàn)在這樣一個(gè)大的經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，城市本身有擴(kuò)張有收縮，中心城市在擴(kuò)張，剩下的城市都在原地踏步或者收縮。”他指出，這一類政策的出臺(tái)可能對科技園行業(yè)的沖擊不是在當(dāng)前，而是在未來的2-3年或者3-5年，幾乎重新改寫規(guī)則。
同時(shí)，行業(yè)本身也到了再次更新?lián)Q代的時(shí)候。變革的周期從4年、5年突然壓縮到3-5年，這也倒逼企業(yè)快速轉(zhuǎn)型。
程方一直很清楚個(gè)人與企業(yè)所扮演的角色，他說：“我覺得這是一個(gè)大趨勢，在這種大趨勢里面沒有人能夠去對抗。因?yàn)槲覀兊穆斆鞑胖?，因?yàn)槲覀兊膽?zhàn)略眼光，所以我們能不能去逆轉(zhuǎn)這一趨勢？不可能！”
時(shí)代的洪流裹挾向前，每個(gè)人都是其中一粒細(xì)沙。
看現(xiàn)在：神奇與冷靜
程方曾對觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體坦言，他進(jìn)入創(chuàng)業(yè)企業(yè)服務(wù)的初衷是近距離觀察企業(yè)，以便自己創(chuàng)業(yè)。
但這一做便是12年，當(dāng)初的想法逐漸變成了把清控科創(chuàng)當(dāng)成創(chuàng)業(yè)來做，組建了投資團(tuán)隊(duì)，以科創(chuàng)資本為平臺(tái)，陸陸續(xù)續(xù)投了80多家初創(chuàng)企業(yè)，并取得了不錯(cuò)的成績。
程方介紹，科創(chuàng)資本主要做早期種子期投資，以服務(wù)功能的配套和地方產(chǎn)業(yè)為主，所投項(xiàng)目很大一部分來源于園區(qū)招商時(shí)的企業(yè)梳理，從而找出行業(yè)的隱形冠軍。
程方強(qiáng)調(diào)投資并非公司主營業(yè)務(wù)，只是作為孵化體系的一個(gè)重要組成部分，但通過專注和冷靜，反而在別人看不見或者不看好的地方做出了一點(diǎn)事情。
“我們在當(dāng)?shù)刈鰣@區(qū)要招商，招商就是要把本地的產(chǎn)業(yè)先‘犁’一遍，好多企業(yè)就這么被犁出來了。這些企業(yè)都沒有融資需求，所以你在任何的路演上看不到他們，但是把它犁出來的時(shí)候，反而挖掘了一批這樣的企業(yè)。”
“所以在行業(yè)里，大家也會(huì)比較，覺得清控科創(chuàng)還是比較神奇的一個(gè)公司，老在別人看不見的地方，或者在別人不看好的地方能做出一點(diǎn)事情。”程方臉上帶著笑容。
具體到投資回報(bào)上，因?yàn)椴糠猪?xiàng)目尚未完成股權(quán)退出，只能給出大概的數(shù)字：“放到早期的時(shí)候大概四五倍，這幾年因?yàn)闀r(shí)間放大、風(fēng)險(xiǎn)累加，平均下來兩三倍。”
通常新型企業(yè)總會(huì)受到資本的追捧，當(dāng)年的創(chuàng)新性共享空間也不例外，以致許多同行到最后發(fā)現(xiàn)，對于資本的追逐與捆綁，使得“投資業(yè)務(wù)跟你的園區(qū)運(yùn)營的主業(yè)脫鉤了，沒有關(guān)系了”。
程方肯定不允許清控科創(chuàng)也陷入這種境地：“我們因?yàn)楸容^清醒地看到這一點(diǎn)，所以一直堅(jiān)持，首先基金都不是大基金，是2個(gè)億、1個(gè)億，堅(jiān)持做早期投資企業(yè)，一直是以服務(wù)的地方和地方產(chǎn)業(yè)為主。”
“所以同行大躍進(jìn)的時(shí)候，我們很冷靜。”程方稱，清控科創(chuàng)可能是全國在2015年做創(chuàng)新性的空間品牌里為數(shù)不多的、迄今為止都盈利的公司。
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談到主營業(yè)務(wù)科技園，程方指出，科技園的本質(zhì)是以合適的價(jià)格提供企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)的空間，而前幾年金融的寬松導(dǎo)致資產(chǎn)價(jià)格上升，房地產(chǎn)的過度擴(kuò)張使產(chǎn)業(yè)空間被邊緣化，導(dǎo)致合理的價(jià)格、合適的空間成為了一對矛盾。
至于如何解決，他也有少許無奈：“這是當(dāng)前最大的矛盾，剛需在這，但是這個(gè)點(diǎn)不是我們科技園從業(yè)者能夠解決的，我們也只能隨波逐流。”
看未來：REITs與地產(chǎn)科技
看見問題、提出問題是為了更好地解決問題。在一個(gè)多小時(shí)的采訪中，程方反復(fù)提到一個(gè)詞：REITs（不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金）。
他對REITs十分看好，并透露公司未來有意往這方面發(fā)展，原因有二。
其一，清控科創(chuàng)以科技園區(qū)運(yùn)營能力為特色和標(biāo)簽，在行業(yè)內(nèi)深耕18年，隨著未來發(fā)展，價(jià)值和外界認(rèn)可度都會(huì)越來越高；其二，清控科創(chuàng)正在發(fā)力招商、運(yùn)營管理等數(shù)字化解決方案，并不斷輸出管理，有意成為數(shù)字化時(shí)代的服務(wù)能力提供商和專業(yè)化的資產(chǎn)運(yùn)營公司。
至于科技園與REITs兩者應(yīng)該如何結(jié)合，程方提出，同時(shí)滿足產(chǎn)業(yè)集中、人口凈流入的擴(kuò)張型城市更適合發(fā)展REITs。
他認(rèn)為，科技園作為房地產(chǎn)的一部分，也應(yīng)該遵循房地產(chǎn)REITs的規(guī)律，如底層資產(chǎn)的價(jià)值與收益等，又比純住宅、商業(yè)類REITs多了一部分產(chǎn)業(yè)的收益，但產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)出如何折算和定價(jià)則仍是一個(gè)難題。
程方早已在思考其中的解題思路：“返稅是一個(gè)很好的做法，其實(shí)我到今天都認(rèn)為是很好的做法。”只是目前尚無對應(yīng)的法律法規(guī)，政策變動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)比較大。
為此，他還提出了一種類似“分稅”的機(jī)制，以稅收連接政府、科技園運(yùn)營商和企業(yè)，把產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)出和園區(qū)載體本身的價(jià)值掛鉤起來，“這三方能夠有效地捆綁在一塊，好壞高下立見。”
另一方面，對于清控科創(chuàng)的過往發(fā)展了然于胸，且經(jīng)歷過公司2008年到2020年三個(gè)戰(zhàn)略發(fā)展階段的程方，始終在探索行業(yè)發(fā)展的要義。
“推動(dòng)整個(gè)行業(yè)發(fā)展的決定性力量，一定是技術(shù)的升級。”
他現(xiàn)場舉了個(gè)例子，家裝設(shè)計(jì)獨(dú)角獸——酷家樂：“圍繞著家裝設(shè)計(jì)開始，它肯定是跟地產(chǎn)緊密相關(guān)的。一路演進(jìn)成一個(gè)巨大的家居市場的綜合性平臺(tái)，連接了上游的產(chǎn)品，連接了下游的服務(wù)能力，連接了所有后臺(tái)的制造能力，在上面還有金融。”
“這一類的科技，真的是開啟了一個(gè)新的視野，使得我現(xiàn)在再看房子就覺得都差不多了，房子就是房子，看山就是山。”
未來一定是升維而不是降維，土地與城市的紅利逐漸消失，各行各業(yè)的數(shù)字化進(jìn)程因疫情而縮短，中國證監(jiān)會(huì)、國家發(fā)改委聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)相關(guān)工作的通知》，新的變化正在醞釀中，信息的溝通與連接之路還很漫長。
“看山是山，看云是云。”在完成三次轉(zhuǎn)型突破后，又逢變革的前夜，程方堅(jiān)信，清控科創(chuàng)會(huì)是那個(gè)開口子的人。
以下為觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體對清控科創(chuàng)總裁程方先生的采訪實(shí)錄：
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：因?yàn)榻衲暌咔?，全球?jīng)濟(jì)、還有中國經(jīng)濟(jì)都受影響，您覺得對科技園和產(chǎn)業(yè)運(yùn)營有什么沖擊？
程方：今年對整個(gè)行業(yè)來說，應(yīng)該說沖擊還是非常巨大的。往年的時(shí)候經(jīng)濟(jì)有周期、有波動(dòng)，但不是全行業(yè)的，同時(shí)也不是持續(xù)這么長時(shí)間。今年大家突然發(fā)現(xiàn)，很多客戶不是退租，是突然消失了。
這個(gè)確實(shí)會(huì)讓人措手不及，大家已經(jīng)在做很充分的心理建設(shè)了，今年不行，要下滑多少多少，后來發(fā)現(xiàn)不是，直接是斷崖、跳崖式的。
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：您覺得整個(gè)行業(yè)的未來發(fā)展會(huì)有什么比較大的變化？
程方：若單從科技園行業(yè)看，今年出臺(tái)的疫情防控要素管制政策，我認(rèn)為是沖擊很大的。
原來整個(gè)科技園行業(yè)享受的是什么？是城市的紅利期和土地的紅利期，不論用什么方式掙了錢，歸根結(jié)底都是因?yàn)橥恋氐脑鲋岛统鞘邪l(fā)展之后帶來的持有物業(yè)升值。
但是現(xiàn)在，當(dāng)這個(gè)要素一下子放開之后，就以工業(yè)用地舉例，工業(yè)用地五種出讓方式，幾乎再希望通過土地套利這種事情、這個(gè)邏輯漸漸就消失了。消失之后，唯一再能夠獲利的，就是城市發(fā)展紅利，但城市本身是有擴(kuò)張有收縮，所以這種城市紅利期也會(huì)少很多，只會(huì)屬于少數(shù)人，也不會(huì)每個(gè)地方都能夠享受這種紅利。
這兩個(gè)主要的因素、驅(qū)動(dòng)力消失之后，這個(gè)行業(yè)的存在就變得非常模糊了。所以我一直覺得這一類政策的出臺(tái)可能對這個(gè)行業(yè)的沖擊會(huì)非常明顯，但不是在當(dāng)前，而是會(huì)在未來兩到三年，或者三到五年，幾乎會(huì)重新改寫規(guī)則。
我前面講的都是今年遭遇的外部原因，從內(nèi)部原因說，這個(gè)行業(yè)其實(shí)本身也到了更新?lián)Q代的時(shí)候，只是這次外部原因把原來更新?lián)Q代的周期從五年、四年突然壓縮到三到五年，倒逼快速轉(zhuǎn)型，否則就消失。
我覺得這是一個(gè)大趨勢，在這種大趨勢里面沒有人能夠去對抗，說因?yàn)槲覀冇新斆鞑胖?，因?yàn)槲覀冇袘?zhàn)略眼光，所以能夠去逆轉(zhuǎn)這一趨勢，不可能！
從平穩(wěn)地渡過這個(gè)周期來說，我覺得國家這次開了一個(gè)口子，就是類似于產(chǎn)業(yè)物業(yè)這類的政策開口——通過這條路一定會(huì)分流，分流成資產(chǎn)的持有方跟運(yùn)營方，然后大家各掙各的錢，而不是原來裹在一塊掙錢的時(shí)代，拆東墻補(bǔ)西墻的模式會(huì)消失。
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：做資產(chǎn)運(yùn)營的風(fēng)險(xiǎn)比較高，而且門檻也比較高。
程方：原來是可以攪在一塊干的，因?yàn)樵瓉碛屑t利期加持，能夠去幫你熨平這些風(fēng)險(xiǎn)，所以是可以的?，F(xiàn)在不行了，剩下一波人你們就安心地做運(yùn)營，就掙運(yùn)營的錢，逐漸大家也會(huì)去承認(rèn)運(yùn)營的價(jià)值，而不像裹在一塊的時(shí)候，掙了錢，到底是你的房子蓋得好，還是你管得好，說不清楚。
但是當(dāng)一切慢慢靜止下來的時(shí)候，慢慢地大家就會(huì)為能力付費(fèi)。一旦對能力開始付費(fèi)的時(shí)候，這個(gè)行業(yè)就會(huì)出現(xiàn)一些演化，演化成有部分人為了生存要不停提升自己的能力，這時(shí)行業(yè)的能力就開始進(jìn)化了。
我認(rèn)為在今天，一個(gè)很重要的進(jìn)化方向就是數(shù)字化，各行各業(yè)全面的數(shù)字化。過去大家一直認(rèn)為房子有什么必要數(shù)字化？房子是一個(gè)載體，應(yīng)該是以這個(gè)載體為核心，跟所有外部的企業(yè)、資本、市場、需求、個(gè)人的聯(lián)系數(shù)字化，不是這個(gè)東西本身數(shù)字化，而是以它為中心跟所有外部的聯(lián)系數(shù)字化。
從這個(gè)角度講，我總體是持一個(gè)中性的態(tài)度看待行業(yè)未來三到五年。
首先，第一層邏輯是紅利的消失，外部環(huán)境的變化會(huì)突然讓這個(gè)行業(yè)休克，然后漸漸蘇醒，再醒來的時(shí)候可能有些人忘掉過去了，失憶了，就開始重新構(gòu)建自己的能力。
同時(shí)，這個(gè)時(shí)候又營造了一個(gè)比較好的環(huán)境，就是REITs，以致要素價(jià)格的放開，使得大家心無旁鶩地開始練本事了。
加上現(xiàn)在這次疫情使得各行各業(yè)數(shù)字化的進(jìn)程也是縮短了三年，這兩波一疊加，這個(gè)行業(yè)就開始出現(xiàn)原來我們多少年就期待的，但是一直大家沒有人真正去嘗試的新的變化。
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：REITs的范圍不僅僅是房地產(chǎn)，您覺得科技園這個(gè)行業(yè)在REITs里面會(huì)有什么樣的發(fā)展？
程方：科技園不是一個(gè)獨(dú)立的行業(yè)，是房地產(chǎn)的一個(gè)分支，只是過去這些年往往從功能上去做分類的時(shí)候獨(dú)立成一個(gè)。
科技園本身應(yīng)該遵循房地產(chǎn)REITs的規(guī)律，無論是底層資產(chǎn)的價(jià)值，還是資產(chǎn)的收益等等。
相比純行業(yè)或者住宅這類，好的是還有另外一部分收益，這部分收益在過去我們從來沒有計(jì)算在內(nèi)，因?yàn)樗休d了產(chǎn)業(yè)，產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)出如何折算和定價(jià)成這個(gè)科技園的收益？
早些年有幾類做法，第一類做法是政府返稅。返稅是一個(gè)很好的做法，我到今天都認(rèn)為是很好的做法，這個(gè)是未來科技園做REITs一個(gè)最大的價(jià)值點(diǎn)，只是今天這個(gè)價(jià)值點(diǎn)我們因?yàn)闆]有對應(yīng)的法律法規(guī)去保障。
但是未來如果在這個(gè)點(diǎn)上能夠形成一種所謂的“分稅”機(jī)制，把產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)出和園區(qū)載體本身的價(jià)值掛鉤的時(shí)候，科技園的價(jià)值就出來了。
稅收才是真正能把資源方——政府，運(yùn)營方——科技園這類載體，以及最終的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的主角——企業(yè)，這三方有效地捆綁在一塊，好壞高下立見。
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：公司今后會(huì)往這方面發(fā)展嗎？
程方：我們確實(shí)有這方面的考慮。第一，因?yàn)榍蹇乜苿?chuàng)本身是一個(gè)以科技園區(qū)運(yùn)營能力為特色和標(biāo)簽的專業(yè)化機(jī)構(gòu)，在行業(yè)里面做了18年。無論從品牌、口碑、團(tuán)隊(duì)，內(nèi)部的能力各方面一直是照這個(gè)方向在磨煉的。只不過說在過去的土地紅利期的時(shí)候，似乎我們的價(jià)值沒有凸顯，因?yàn)槭窃跒橘Y產(chǎn)方在做配角。
隨著未來的發(fā)展，我是比較樂觀的，類似我們這樣的機(jī)構(gòu)肯定價(jià)值會(huì)越來越高，外界的認(rèn)可度會(huì)越來越高。
第二，我們自己現(xiàn)在在朝兩個(gè)角色努力，第一個(gè)實(shí)際上是數(shù)字化時(shí)代的服務(wù)能力提供商，這些服務(wù)能力是針對行業(yè)的，類似于招商、運(yùn)營管理，這樣共性的需求，提供數(shù)字化的解決方案，不再提供過去單純的人力輸出，或者勞動(dòng)力密集型的解決方案了，更多的是要通過數(shù)字化工具來解決，可以把我們看作是一個(gè)互聯(lián)網(wǎng)公司，或者一個(gè)軟件公司，或者類似的這樣一些新興公司。
另外，我們傳統(tǒng)的強(qiáng)項(xiàng)的優(yōu)勢就是輸出管理隊(duì)伍能力。因?yàn)橐郧拔覀兏煽萍紙@運(yùn)營，實(shí)際上是很綜合的活，要管樓，要會(huì)招商，還得做活動(dòng)，會(huì)孵化企業(yè)，能幫政府出政策，事太多了。
未來我們會(huì)逐漸強(qiáng)化能夠產(chǎn)生收益的點(diǎn)，然后在這些點(diǎn)上強(qiáng)化我們的能力，變成一個(gè)專業(yè)化的資產(chǎn)運(yùn)營公司，讓它被市場認(rèn)可和價(jià)值越來越高。
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：公司會(huì)投資很多初創(chuàng)企業(yè)，對收入、利潤有怎樣的貢獻(xiàn)？
程方：總體來說還行，拉長來看就是波瀾不驚。行業(yè)好的時(shí)候，疊加現(xiàn)在行情不好，反正我們還比較穩(wěn)健，肯定沒賠錢。
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：您覺得推動(dòng)發(fā)展的決定性力量是在于哪里？
程方：數(shù)字化，技術(shù)，一定是技術(shù)的升級。
但是這種技術(shù)往往不是我們?nèi)粘Ｕf到的這種小創(chuàng)新，一定是那種顛覆性的技術(shù)，這種不會(huì)每年都出現(xiàn)，幾十年才出現(xiàn)一次。
