財(cái)報(bào)披露日的最后一天，恒大揭曉了2020中期報(bào)告。
盡管兩周前恒大已提前發(fā)布了盈利預(yù)警，交代利潤(rùn)的下滑源于多重因素，但市場(chǎng)對(duì)于這家頭部房企的半年表現(xiàn)依然保持了高度關(guān)注。
8月31日，恒大舉行了2020中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)。和此前一樣，董事局主席許家印并未現(xiàn)身，由董事局副主席、總裁夏海鈞率領(lǐng)首席財(cái)務(wù)官潘大榮和地產(chǎn)集團(tuán)副總裁賴立新一同亮相。
2860億銷售額來(lái)自恒房通
中報(bào)顯示，今年上半年，恒大實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入2666.3億元，同比增17.5%。期內(nèi)毛利666.8億元，毛利率25%，較去年同期下降9個(gè)百分點(diǎn)，凈利潤(rùn)147億元，歸屬股東凈利潤(rùn)65.4億元，同比減少56.15%。
潘大榮在會(huì)上解釋了毛利率波動(dòng)的原因，即疫情后為了確保穩(wěn)健運(yùn)營(yíng)，公司加大了竣工樓棟的折扣力度，有部分項(xiàng)目是今年銷售今年交樓，平均售價(jià)為8350元/平方米，這一售價(jià)和過(guò)去12個(gè)月的銷售價(jià)格相比有一定幅度的下降，這是恒大利潤(rùn)下滑的主要原因。
此外，恒大寶平臺(tái)搭建的營(yíng)銷費(fèi)用上升了30多億元，新能源汽車目前處于初始投資階段，半年虧損12.8億元等也都導(dǎo)致了凈利潤(rùn)的下滑。潘大榮表態(tài)，未來(lái)會(huì)通過(guò)提升產(chǎn)品附加值、加大銷售和回款、嚴(yán)控三費(fèi)、大力降負(fù)債、降低融資成本等舉措提升公司盈利能力，其預(yù)計(jì)恒大未來(lái)毛利率可以保持在25%以上。
銷售方面，上半年恒大合約銷售額3488.4億元，較2019年同期增長(zhǎng)23.8%，在第三方機(jī)構(gòu)克而瑞的數(shù)據(jù)上，恒大以3317億權(quán)益金額排名行業(yè)第一，對(duì)應(yīng)合約銷售面積為3863.2萬(wàn)平方米，較2019年同期增長(zhǎng)47.5%。
夏海鈞將疫情下恒大營(yíng)銷端的強(qiáng)勁表現(xiàn)歸功于即時(shí)啟動(dòng)了恒房通系統(tǒng)，并面向社會(huì)開(kāi)放。據(jù)其介紹，上半年恒大3488億元合約銷售額中，有2860億來(lái)自恒房通，“82%是網(wǎng)上帶來(lái)的”。
“未來(lái)爆發(fā)點(diǎn)集中在大灣區(qū)”
土儲(chǔ)方面，上半年恒大新購(gòu)入項(xiàng)目111個(gè)，新購(gòu)住宅土地儲(chǔ)備面積5459萬(wàn)平方米（其中收并購(gòu)取得1121萬(wàn)平方米，占比21%），土儲(chǔ)原值1340億元，平均樓面地價(jià)2455元/平方米。在建工程面積1.23億平方米，竣工面積3734萬(wàn)平方米，新開(kāi)工面積3767萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)下半年可售貨量約9000萬(wàn)平方米。
下半年龐大的推貨計(jì)劃也讓夏海鈞自信能夠完成全年業(yè)績(jī)目標(biāo)，“按照公開(kāi)的全年6500億元銷售目標(biāo)，9000萬(wàn)平方米可銷售貨量里去化達(dá)到37%，就能完成全年目標(biāo)。即便按照內(nèi)部8000億元銷售目標(biāo)，也只需要54%的去化率”。
截至2020年6月30日，恒大住宅土地儲(chǔ)備項(xiàng)目817個(gè)，分布于229個(gè)城市，總規(guī)劃建筑面積2.4億平方米，平均樓面地價(jià)2121元/平方米。
其中舊改項(xiàng)目104個(gè)，在夏海鈞看來(lái)，“舊改項(xiàng)目是未來(lái)開(kāi)發(fā)商的必爭(zhēng)之地”。104個(gè)舊改項(xiàng)目中，55個(gè)位于深圳，占比過(guò)半，此外，大灣區(qū)（除深圳以外）12個(gè)、太原11個(gè)、石家莊4個(gè)、昆明3個(gè)、貴陽(yáng)3個(gè)、鄭州2個(gè)。
包括舊改項(xiàng)目在內(nèi)，當(dāng)前恒大在大灣區(qū)共有127個(gè)項(xiàng)目，總規(guī)劃面積3653萬(wàn)平方米，貨值1.26萬(wàn)億元。“恒大2016年開(kāi)始在大灣區(qū)布局，到目前集團(tuán)是大灣區(qū)土儲(chǔ)最豐富的地產(chǎn)商之一，而且這個(gè)土儲(chǔ)主要集中在舊改及城市更新，完全符合國(guó)家對(duì)于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型升級(jí)的需要，符合房地產(chǎn)做存量，減少增量的要求。”他堅(jiān)信“恒大未來(lái)的爆發(fā)點(diǎn)集中在大灣區(qū)”。
年底有息負(fù)債減少千億
隨著近日“345新規(guī)”的盛傳，降負(fù)債依然是繞不開(kāi)的話題。
上半年，恒大資產(chǎn)負(fù)債率為86.24%，現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物為1407億元，受限制現(xiàn)金638.92億元，手持現(xiàn)金余額2046億元。
夏海鈞說(shuō)，在監(jiān)管層相關(guān)政策出來(lái)之前，年初恒大就提出了“高增長(zhǎng)、控規(guī)模、降負(fù)債”的大的戰(zhàn)略目標(biāo)。他認(rèn)為，房地產(chǎn)發(fā)展到一定的階段，不能靠規(guī)模取勝，而是要靠效益取勝。夏海鈞表態(tài)，“對(duì)于國(guó)家監(jiān)管部門提出的各項(xiàng)指標(biāo)，各項(xiàng)管理的要求，我們都嚴(yán)格的去將公司的戰(zhàn)略向這些指標(biāo)去靠攏。”
潘大榮隨后給出了恒大在降負(fù)債方面的具體措施，一是加大銷售和回款力度，上半年銷售回款3542億元，下半年力爭(zhēng)實(shí)現(xiàn)3800億元銷售回款；二是嚴(yán)控土地規(guī)模，實(shí)現(xiàn)土儲(chǔ)的負(fù)增長(zhǎng)，力爭(zhēng)平均每年減少3000萬(wàn)平方米左右；三是集團(tuán)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的分拆上市。
潘大榮補(bǔ)充道，近期恒大旗下金碧物業(yè)引入戰(zhàn)投入股235億港元，預(yù)計(jì)可降低凈負(fù)債率19個(gè)百分點(diǎn)。
管理層在會(huì)上透露，“6月底恒大有息負(fù)債相較3月底減少約400億元，下半年降負(fù)債目標(biāo)在600億元左右，到今年年底力爭(zhēng)比3月末減少1000億元。”
此前，恒大宣布擬分拆旗下的物業(yè)部分在港交所上市。夏海鈞介紹稱，金碧物業(yè)估值750億元，引入戰(zhàn)略投資者235億元，占比28.061%，其合約面積超過(guò)5億平方米，在管面積超過(guò)2.5億平方米，2019年收入73億元，凈利潤(rùn)9.2億元。據(jù)他透露，物業(yè)上市力爭(zhēng)在今年完成。
物業(yè)上市顯然不是恒大的終極目標(biāo)，夏海鈞表示，“未來(lái)會(huì)謹(jǐn)慎地審視集團(tuán)里面有哪些優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)可以分拆上市，逐步分拆出來(lái)，既體現(xiàn)公司更大的價(jià)值，也能大規(guī)模降低負(fù)債率。”
