文 | 白羊
以2016年“930”新政為開始，此輪調(diào)控馬上就4周年了，迄今仍無大范圍放松跡象。
那么，調(diào)控效果怎么樣呢？或者說在這個調(diào)控期（逆周期）內(nèi)，各地房價到底漲多少呢？
日前，中房智庫以國家統(tǒng)計局每月發(fā)布的70個大中城市指數(shù)為依據(jù)，對過去4年主要城市的房價變化做了一次梳理。
梳理發(fā)現(xiàn)，從2016年8月到2020年8月，新建商品住宅房價平均漲幅達(dá)到了34.18%，平均年復(fù)合增長率為8%；二手住宅表現(xiàn)稍弱，平均漲幅為22.18%，平均年復(fù)合增長率為5.08%。
考慮過去4年我國GDP增速和股市等表現(xiàn)，及行業(yè)處于逆周期的事實，樓市8%和5.08%的復(fù)合增長率當(dāng)真不差。
當(dāng)然，也有一些表現(xiàn)大跌眼鏡的城市，比如今年上半年樓市熱到發(fā)燙的深圳。
此輪調(diào)控以來，市場一直有個主流觀點(diǎn)，即國內(nèi)樓市會嚴(yán)重分化、呈現(xiàn)馬太效應(yīng)，綜合實力強(qiáng)勁兒、人口持續(xù)流入的核心性大城市，房價會強(qiáng)者恒強(qiáng)。尤其是今年以來深圳樓市高燒難退，更是強(qiáng)化了國人的對深圳樓市的印象。
然而數(shù)據(jù)顯示，并不是那回事兒。
（圖表來源：中房智庫）
由上圖可見，過去4年，深圳新建商品住房房價累計漲幅只有4.96%（只有漲幅平均值的1/7和NO.1西安漲幅值的7%），年均復(fù)合增長率只有1.22%，在國內(nèi)主要城市中排名墊底。
原因并不難理解—限價。此輪調(diào)控以來，限價是各城市普遍開的一劑猛藥，越是大城市藥量越大，尤其是像北上深這樣的一線城市，限價政策會人為壓低新建商品住宅房價數(shù)據(jù)。比如新建商品房4年漲幅榜倒數(shù)第二的就是上海，漲幅也只有9.88%，不過漲幅還是比深圳高出了近1倍。
也由此可見限價政策對深圳一手住房市場施加的扭曲力之大。
（圖表來源：中房智庫）
在不受限價制約二手房方面，深圳表現(xiàn)要稍好些（深圳樓市本身就是個二手房主導(dǎo)的市場），二手住宅4年漲幅為27.14%，高于平均線約5個百分點(diǎn)。
說實話，這個表現(xiàn)只能說差強(qiáng)人意，要知道它可是深圳也。
位居過去4年二手住房漲幅排行榜前三甲的分別是無錫（45.78%）、濟(jì)寧（41.42%）、唐山（41.38%），這里面無錫經(jīng)濟(jì)實力最強(qiáng)，但終究還是和深圳沒法比?？缮钲诘亩肿》糠績r漲幅只有無錫同期漲幅的六成左右。在不限價的二手住宅市場，這明顯說不過去，尤其是今年上半年深圳樓市不是一般的熱。
從上述數(shù)據(jù)來看，2016年8月及其后上車深圳樓市并不是一個特別好的主意。去強(qiáng)二線的無錫，或者三線的濟(jì)寧，都比入手深圳強(qiáng)。
是官方公布的數(shù)據(jù)不夠客觀真實呢？還是中房智庫的算法公式有問題呢？大家可自行評判。
下面筆者提供些其他數(shù)據(jù)供大家思辨。
先看資金匯聚情況，截止2020年8月底，深圳市本外幣各項存款余額95845.44億元，較2016年8月底的63585.91億元，增幅達(dá)50%。這意味著過去4年深圳最直觀的財富存量增長了一半。
再看住戶貸款數(shù)據(jù)，因查不到具體到月的數(shù)據(jù)，就以2016年8月到2020年8月之間的年度數(shù)據(jù)為例。
2016年底時，深圳住戶貸款余額為15022億，到2019年底時這一數(shù)據(jù)為22409億，增幅為49.2%。
無論是存款增幅還是貸款增幅，資金面的表現(xiàn)都遠(yuǎn)遠(yuǎn)高過上述統(tǒng)計的房價增幅。
再看由第三方機(jī)構(gòu)統(tǒng)計的深圳過去4年的房價表現(xiàn)。
由下圖可見，從2016年1月到2020年7月，除東部大鵬、鹽田及羅湖外，深圳其他區(qū)域的房價普遍漲幅都在50%以上，這幾年大熱門的南山、寶安等地，漲幅更是達(dá)到百分之七八十。遠(yuǎn)高于統(tǒng)計。
（數(shù)據(jù)來源：深圳房地產(chǎn)年鑒、鏈家、買房之前等）
看來深圳的房價已成薛定諤的貓！當(dāng)然，哪個才是真相，大家可自行評判。
