今年的房地產(chǎn)行業(yè)行至年中，最大的焦點(diǎn)不在于成交量規(guī)模，而在于影響各大開發(fā)商的銀根政策。

不久前，從證監(jiān)會(huì)流出禁止企業(yè)再融資募集資金用于補(bǔ)充流動(dòng)資金、償還銀行貸款和支付土地款等政策，證監(jiān)會(huì)還表示該政策自2010年以來(lái)就一直實(shí)施，并非新政，但近期確實(shí)再次對(duì)證券公司高管進(jìn)行了強(qiáng)調(diào)。

實(shí)際上，各項(xiàng)金融政策的指向都在于維護(hù)行業(yè)穩(wěn)健發(fā)展，對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)而言在于防止泡沫危機(jī)，那么目前房地產(chǎn)行業(yè)泡沫程度如何，其中一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)就是杠桿率的高低。

“我們的房貸收入比增長(zhǎng)非?？欤袊?guó)在2015年底的居民房貸收入比高達(dá)0.46，已經(jīng)超過(guò)日本房地產(chǎn)泡沫時(shí)期的水平，而且仍在飛速上升，如果房貸增速維持在25%到30%的增速，我們預(yù)計(jì)到2020年，中國(guó)的房貸收入比會(huì)達(dá)到美國(guó)次貸危機(jī)時(shí)期的水平。”中國(guó)銀行業(yè)協(xié)會(huì)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家、中國(guó)“十三五”規(guī)劃專家委員會(huì)委員巴曙松先生在今天的博鰲論壇上表示。

以下是巴曙松先生對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)個(gè)人房貸水平的分析：

“新增房貸銷售比有上漲空間，但不宜樂(lè)觀”

經(jīng)過(guò)房地產(chǎn)市場(chǎng)擴(kuò)張的最初階段后，在人口紅利這個(gè)推動(dòng)市場(chǎng)發(fā)展的重要因素之外，人均收入的增長(zhǎng)、經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展也擴(kuò)大了購(gòu)房的需求，而從2008年之后，金融影響的權(quán)重在明顯上升。

如果把房地產(chǎn)投資、房?jī)r(jià)、銷售量和信貸投放、利率水平做相關(guān)分析，發(fā)現(xiàn)它的相關(guān)度在顯著的上升，甚至在有的年份超過(guò)了基本面。

目前我們的房貸收入比增長(zhǎng)非常快，中國(guó)在2015年底的居民房貸收入比已經(jīng)高達(dá)0.46，已經(jīng)超過(guò)日本的泡沫時(shí)期的水平，而且目前仍在飛速上升，如果房貸增速維持在25%到30%的增速，我們預(yù)計(jì)到2020年，中國(guó)的房貸收入比會(huì)達(dá)到美國(guó)次貸危機(jī)時(shí)期的水平。

新發(fā)放的房貸規(guī)模與這個(gè)時(shí)間段的房屋銷售規(guī)模，可以衡量市場(chǎng)的承載能力，這就是所謂的交易杠桿。2015年新發(fā)放貸款規(guī)模4.7萬(wàn)億，新房銷售額7.3萬(wàn)億，二手房銷售額3.6萬(wàn)億，交易杠桿43.12%。所以新增的房貸銷售比，我們大致的評(píng)估，處于高位，上漲空間有，但不宜有太樂(lè)觀的預(yù)期。

通過(guò)對(duì)二手房交易額的估算，中國(guó)的新增房貸的銷售比值從2011年以來(lái)持續(xù)上升，2016年上半年高達(dá)43%。這也就意味著2016年上半年，平均的首付比例已經(jīng)從2014年以前的8成左右，降到了不到6成。這意味著中國(guó)居民購(gòu)房加杠桿的速度在逐步的逼近這個(gè)邊界，未來(lái)加杠桿的空間不宜過(guò)分樂(lè)觀高估。

另外一個(gè)數(shù)字是房貸和存量房的市值比，全社會(huì)不動(dòng)產(chǎn)存量杠桿率相對(duì)比較低。這一部分沒(méi)有盤活，社會(huì)存量杠桿率是居民的按揭貸款負(fù)擔(dān)和房屋市值之間的比值。

2016年前6個(gè)月，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的統(tǒng)計(jì)，全國(guó)的商品房銷售交易均價(jià)在7571元/平方米，簡(jiǎn)單統(tǒng)計(jì)，全國(guó)共有住宅存量面積250億平方米左右，根據(jù)我們總新的統(tǒng)計(jì)，中國(guó)的個(gè)人購(gòu)房貸款余額是14.1萬(wàn)億元，到2015年底，公積金個(gè)人住房貸款余額是32864.55億元，因此，2016年7月，居民未償還的杠桿負(fù)擔(dān)約18萬(wàn)億，估計(jì)中國(guó)的居民存量杠桿率只有10%左右，沒(méi)有盤活。

減少高杠桿拿地

以上是巴曙松先生從個(gè)人房貸水平做的分析，那么房企目前的資金杠桿率情況如何？為何證監(jiān)會(huì)要在此時(shí)強(qiáng)調(diào)禁止再融資資金用于補(bǔ)充流動(dòng)資金、支付土地款和償還銀行貸款？

房地產(chǎn)行業(yè)的杠桿率從主體上看，分企業(yè)、機(jī)構(gòu)、組織和個(gè)人等，其中企業(yè)也就是開發(fā)商的資金杠桿率和個(gè)人的房貸對(duì)行業(yè)影響比較大。

大家都知道，房地產(chǎn)行業(yè)中平均負(fù)債率水平在70%～80%，但實(shí)際上這只是一個(gè)粗淺的數(shù)字，它還是一個(gè)必須出現(xiàn)在財(cái)務(wù)報(bào)表里的數(shù)字，所以各家房企都有自己的辦法把這個(gè)數(shù)字做的可以接受，但實(shí)際情況不一定每家房企的資金杠桿都很舒服。

證監(jiān)會(huì)強(qiáng)調(diào)的禁止再融資資金用于補(bǔ)充流動(dòng)資金和償還銀行貸款現(xiàn)象，普遍存在于各家房企，比如去年下半年到今年上半年，多家房企發(fā)布低息公司債，在資金使用說(shuō)明中都明確表示部分資金用于償還銀行貸款，這說(shuō)白了就是拆東墻補(bǔ)西墻。

不久前的新華社文章中就點(diǎn)名提到，今年在北京昌平豪擲62億元拿地的招商蛇口背后就隱現(xiàn)再融資身影：去年，招商蛇口吸收合并招商地產(chǎn)上市，募集資金118億元，基本上全部投入公司的房地產(chǎn)項(xiàng)目。

統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年上半年全國(guó)涌現(xiàn)205宗地王，地王的出現(xiàn)無(wú)疑將推高房?jī)r(jià)，而房?jī)r(jià)整體水平的提高又必將推高個(gè)人房貸比，這與上文巴曙松先生的分析又能結(jié)合起來(lái)，可以分析預(yù)測(cè)，如果任由地價(jià)高漲推動(dòng)房?jī)r(jià)高漲，最后個(gè)人房貸比升到很高的水平，那么房貸風(fēng)險(xiǎn)的爆發(fā)可能性也就更高。

目前，證監(jiān)會(huì)等部門的表態(tài)，至少說(shuō)明下半年融資環(huán)境將趨緊，也有分析認(rèn)為，國(guó)家的政策將進(jìn)一步降低房企資金杠桿率，從而減少高價(jià)地頻出的情況。