回看剛剛過去的2020年，疫情“突襲”給住房租賃行業(yè)帶來一定影響，例如因疫情所致的需求縮水、房租被動(dòng)下調(diào)，以及長租公寓企業(yè)發(fā)生資金鏈斷裂危機(jī)等。但與此同時(shí)，也必須看到，整頓租賃市場秩序、規(guī)范租賃市場行為亦愈發(fā)緊迫。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究中心總經(jīng)理崔霽在接受《證券日報(bào)》記者采訪時(shí)稱，從行業(yè)本身來說，長租公寓市場利潤水平較低，企業(yè)要想盈利只能通過規(guī)模效益攤薄固定成本；其次，從市場方面來看，去年因疫情所導(dǎo)致的空置率居高不下，進(jìn)一步影響了長租企業(yè)現(xiàn)金流的穩(wěn)定性；再次，從運(yùn)營上看，“高進(jìn)低出”“長收短付”模式，也是導(dǎo)致長租企業(yè)資金鏈斷裂的原因之一；最后，由于部分地方監(jiān)管政策的“跟風(fēng)”出臺，也在一定程度上加重了長租企業(yè)的經(jīng)營困難。

　　當(dāng)然，除了住房租賃企業(yè)自身的問題外，王蒙徽也指出，大城市房價(jià)高，租賃市場也存在著供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理、市場秩序不規(guī)范、租賃關(guān)系不穩(wěn)定等問題。所以，解決好大城市住房突出問題，要加快構(gòu)建以保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房為主體的住房保障體系。保障性租賃住房包括公租房和政策性租賃住房。其中，公租房主要面向城鎮(zhèn)戶籍住房和收入“雙困”家庭，政策性租賃住房主要面向無房新市民。

　　王蒙徽表示，政策性租賃住房主要在人口凈流入的大城市重點(diǎn)發(fā)展。住建部將會(huì)同有關(guān)部門按照中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議要求，加快完善土地、財(cái)稅、金融等支持政策。比如，單列租賃住房用地計(jì)劃，探索利用集體建設(shè)用地和企事業(yè)單位自有閑置土地建設(shè)租賃住房等；在規(guī)范發(fā)展住房租賃市場方面，要整頓規(guī)范租賃市場秩序，加大對“高進(jìn)低出”“長收短付”以及違規(guī)建立資金池等的整治力度，防止“爆雷”風(fēng)險(xiǎn)。降低租賃住房稅費(fèi)負(fù)擔(dān)，對租金水平進(jìn)行合理調(diào)控。

　　談及如何降低租賃企業(yè)“爆雷”風(fēng)險(xiǎn)，崔霽認(rèn)為，一方面可推行“白名單”制度，以有效區(qū)分涉嫌欺詐等企業(yè)，化解社會(huì)信用危機(jī)；另一方面，也要持續(xù)規(guī)范租金貸使用，鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)提供幫扶，加快推進(jìn)REITs等金融創(chuàng)新制度，切實(shí)提高長租企業(yè)融資能力；再者，還要切實(shí)為住房租賃企業(yè)減輕成本負(fù)擔(dān)，對符合條件的長租企業(yè)給予財(cái)政補(bǔ)助，同時(shí)強(qiáng)化長租企業(yè)經(jīng)營狀況實(shí)時(shí)監(jiān)管，鼓勵(lì)培育“輕資產(chǎn)”托管和“重資產(chǎn)”持有的經(jīng)營模式，適當(dāng)限制目前過度同質(zhì)化的代理經(jīng)租“中資產(chǎn)”模式。

　　“整體上看，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議和全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議均重點(diǎn)闡述了租賃對緩解住房供需矛盾尤其是大城市住房供需矛盾的重要性。”在貝殼研究院首席市場分析師許小樂看來，可以預(yù)期的是，未來住房租賃發(fā)展將在增加租賃房源供給，租賃權(quán)益的保障及擴(kuò)大、規(guī)范及支持租賃企業(yè)發(fā)展等方面持續(xù)發(fā)力。

　　58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波在接受《證券日報(bào)》記者采訪時(shí)表示，展望2021年，預(yù)計(jì)針對住房租賃市場出臺的政策措施，或在以下三方面發(fā)力：一是針對新市民和青年人的租賃問題，出臺更為直接的支持性政策；二是對于行業(yè)內(nèi)亟待規(guī)范的機(jī)構(gòu)類市場，會(huì)有針對性整改和規(guī)范文件出臺；三是在土地、財(cái)稅、金融等方面，會(huì)進(jìn)一步深化保障性措施，以此推進(jìn)住房租賃市場的有序發(fā)展。