記者 趙瑩瑩 陳雪檸
近日，市規(guī)自委和市住建委聯(lián)合發(fā)布本市本年度第一批次商品住宅用地出讓公告，共計(jì)30宗，土地面積約169公頃，建筑規(guī)模約345萬(wàn)平方米。這是北京貫徹落實(shí)“房住不炒”定位及“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”決策部署，堅(jiān)持租購(gòu)并舉、加強(qiáng)供需雙效調(diào)節(jié)、引導(dǎo)市場(chǎng)理性競(jìng)爭(zhēng)、保持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行的重要舉措。
據(jù)悉，本次集中供應(yīng)的30宗項(xiàng)目共涉及12個(gè)區(qū)。位于中心城區(qū)項(xiàng)目15宗，建設(shè)用地面積約73公頃，占比約43%，其中朝陽(yáng)區(qū)10宗，建設(shè)用地面積約41公頃；海淀區(qū)2宗，建設(shè)用地面積約11公頃；豐臺(tái)區(qū)2宗，建設(shè)用地面積約17公頃；石景山區(qū)1宗，建設(shè)用地面積約4公頃。副中心也有3宗地供應(yīng)，建設(shè)用地面積約27公頃。
值得關(guān)注的是，在2021年商品住宅供地工作中，市規(guī)自委聯(lián)合市住建委，會(huì)同相關(guān)區(qū)政府等單位，建立了“房地聯(lián)動(dòng)、一地一策”會(huì)商機(jī)制，一方面精準(zhǔn)調(diào)控，降低土地溢價(jià)空間；另一方面把穩(wěn)定未來(lái)上市房?jī)r(jià)作為重要政策工具，并將預(yù)售環(huán)節(jié)的價(jià)格引導(dǎo)前置到土地出讓環(huán)節(jié)。
今年土地供應(yīng)計(jì)劃中明確租賃住房用地供應(yīng)指標(biāo)為300公頃，占住宅用地比重由2020年的13%提高到30%。因此，本次集中供應(yīng)的地塊中在中心城區(qū)、三城一區(qū)范圍或軌道交通站點(diǎn)周邊區(qū)域選取了15宗項(xiàng)目，采用競(jìng)配建“公共租賃住房”面積交易方式供地，占比達(dá)到50%，分別位于朝陽(yáng)、豐臺(tái)、大興、通州、昌平、房山6個(gè)區(qū)。
據(jù)悉，今年本市將分三個(gè)批次集中供地，后兩批分別將于7月左右和11月左右發(fā)布出讓公告。
亮點(diǎn)解讀
1
房屋銷售指導(dǎo)價(jià)格如何測(cè)算？
相關(guān)部門組成聯(lián)席會(huì)共同研究
本次土地集中供應(yīng)的一大特點(diǎn)是引入房屋銷售價(jià)格引導(dǎo)機(jī)制。房屋銷售指導(dǎo)價(jià)格如何測(cè)算？市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，指導(dǎo)價(jià)格的確定，是根據(jù)地塊所在區(qū)域的土地基準(zhǔn)價(jià)格，結(jié)合區(qū)域近三年在售新建商品住房的平均成交價(jià)格以及地塊容積率、周邊配套設(shè)施等特征，綜合三方因素進(jìn)行測(cè)算。
“住建、規(guī)自部門、區(qū)政府將組成聯(lián)席會(huì)，共同研究每一地塊房屋銷售指導(dǎo)價(jià)格，并在公告期對(duì)外告知，開發(fā)企業(yè)在土地競(jìng)買環(huán)節(jié)將提交房屋銷售的價(jià)格承諾，作為未來(lái)辦理預(yù)售的前置條件。”該負(fù)責(zé)人介紹，開發(fā)企業(yè)簽署價(jià)格承諾書，就代表著未來(lái)銷售時(shí)不能超過(guò)承諾的價(jià)格上限。相比于此前“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”方式，新的價(jià)格引導(dǎo)機(jī)制既能更好地穩(wěn)定地價(jià)和房?jī)r(jià)，實(shí)現(xiàn)“三穩(wěn)”聯(lián)動(dòng)，最終讓購(gòu)房人獲利，又能使開發(fā)企業(yè)有合理的利潤(rùn)空間，有利于防止因不理性拿地、擠壓建設(shè)成本而導(dǎo)致的住房品質(zhì)下降問題。
2
如何實(shí)現(xiàn)“房地聯(lián)動(dòng)、一地一策”？
“工具箱”十余項(xiàng)政策可靈活使用
“房地聯(lián)動(dòng)、一地一策”會(huì)商機(jī)制，也是此次土地集中出讓的一大亮點(diǎn)，目的是推動(dòng)商品住宅用地供應(yīng)由“價(jià)高者得”的單一目標(biāo)向完善市場(chǎng)、穩(wěn)定房?jī)r(jià)、保障民生、提升品質(zhì)多目標(biāo)管理轉(zhuǎn)變。
實(shí)現(xiàn)“房地聯(lián)動(dòng)、一地一策”，政策“工具箱”里有哪些“法寶”？市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，“工具箱”中包括各區(qū)嚴(yán)控地價(jià)成本、控制地塊溢價(jià)空間鎖定地價(jià)上限、競(jìng)政府持有產(chǎn)權(quán)份額、合理配置戶型結(jié)構(gòu)、配建或代建公租房、建設(shè)高品質(zhì)住宅、競(jìng)自持租賃住房、提高銷售門檻、取消購(gòu)房人稅收信貸政策優(yōu)惠、設(shè)定優(yōu)先購(gòu)買順序、加強(qiáng)預(yù)期管控等十余個(gè)政策工具，可根據(jù)地塊具體情況單獨(dú)或疊加組合使用。
“這些政策的設(shè)定，主要目的還是防炒作、穩(wěn)預(yù)期、保剛需。”該負(fù)責(zé)人舉例，提高銷售門檻是指將辦理預(yù)售許可的形象進(jìn)度要求從完成總層數(shù)的1/2提高到結(jié)構(gòu)封頂或竣工驗(yàn)收。設(shè)定優(yōu)先購(gòu)買順序和取消購(gòu)房人稅收信貸政策優(yōu)惠，是指當(dāng)客戶比超過(guò)一定水平時(shí)，將考慮采取公正搖號(hào)優(yōu)先向無(wú)房家庭銷售，或者取消稅收優(yōu)惠等。
“當(dāng)然，取消購(gòu)房人稅收信貸政策優(yōu)惠、設(shè)定優(yōu)先購(gòu)買順序等政策工具，是在使用其他政策工具后項(xiàng)目依然存在炒作風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，根據(jù)情況適時(shí)啟用。”
3
政府持有共有份額的商品房如何交易？
購(gòu)房人取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證滿5年可轉(zhuǎn)讓
針對(duì)位于朝陽(yáng)金盞鄉(xiāng)和崔各莊鄉(xiāng)、海淀樹村、副中心0302街區(qū)等6宗區(qū)位條件較好的項(xiàng)目，采取了競(jìng)報(bào)政府持有商品住宅產(chǎn)權(quán)份額的交易方式。那么，這類住房能否交易，如何交易？
對(duì)于政府持有商品住房共有份額類房屋管理方面，相關(guān)部門提出明確要求。購(gòu)房人購(gòu)買此類住房，取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證未滿5年的，不允許轉(zhuǎn)讓所購(gòu)房屋產(chǎn)權(quán)份額；購(gòu)房人取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證滿5年的，可按市場(chǎng)價(jià)格轉(zhuǎn)讓購(gòu)房人持有的商品住宅產(chǎn)權(quán)份額，同時(shí)政府持有的商品住宅產(chǎn)權(quán)份額一并轉(zhuǎn)讓，政府按市場(chǎng)價(jià)格收回持有份額對(duì)應(yīng)的價(jià)款。
二手房交易（含買賣、贈(zèng)與、司法競(jìng)拍）購(gòu)買人須為具備本市商品住房購(gòu)買資格的家庭，且取得100%產(chǎn)權(quán)。購(gòu)房人產(chǎn)權(quán)份額可按普通商品住房辦理繼承，代持機(jī)構(gòu)產(chǎn)權(quán)份額不變。二手房再次轉(zhuǎn)讓，則不需產(chǎn)權(quán)證滿5年。購(gòu)房人可依法將持有的產(chǎn)權(quán)份額用于抵押。
購(gòu)房人持有住房期間，政府讓渡住房全部使用權(quán)和出租收益，不參與業(yè)主大會(huì)，不承擔(dān)物業(yè)管理義務(wù)。物業(yè)管理、供暖、專項(xiàng)維修資金等費(fèi)用由購(gòu)房人全額承擔(dān)。
4
競(jìng)、配建公租房給誰(shuí)？
未來(lái)主要面向人才定向配租
記者注意到，本次供應(yīng)的地塊中，有多宗地塊采用了競(jìng)、配建“公共租賃住房”的方式。這是按照“四個(gè)中心”首都城市戰(zhàn)略定位要求，對(duì)“三城一區(qū)”和“兩區(qū)”等重點(diǎn)功能區(qū)域范圍內(nèi)新供應(yīng)地塊，結(jié)合分區(qū)規(guī)劃要求，在項(xiàng)目建成后由市、區(qū)住房保障管理部門組織，面向園區(qū)范圍內(nèi)用工單位符合條件的人才定向配租。
值得一提的是，此次公租房競(jìng)、配建相比原公租房配建政策細(xì)化了程序性要求：一是合理布局，競(jìng)、配建公租房應(yīng)與地塊其他住房同步設(shè)計(jì)、集中布局，同面積段套型與地塊其他住房一致；二是嚴(yán)格評(píng)審，設(shè)計(jì)方案須經(jīng)專家審查，并與“多規(guī)合一”協(xié)同平臺(tái)綜合會(huì)商；三是統(tǒng)一物業(yè)，實(shí)行統(tǒng)一物業(yè)管理和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并不得進(jìn)行任何形式的區(qū)域分割
聲音
專家：土地市場(chǎng)進(jìn)入新“價(jià)格指導(dǎo)”時(shí)代
中國(guó)人民大學(xué)副教授張秀智認(rèn)為，北京此次集中供地，通過(guò)穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)，進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)穩(wěn)預(yù)期，實(shí)現(xiàn)了三者聯(lián)動(dòng)。北京集中的供應(yīng)土地，公開土地供應(yīng)信息，增強(qiáng)了市場(chǎng)主體對(duì)土地市場(chǎng)的信心。鑒于地價(jià)對(duì)房?jī)r(jià)的影響通常會(huì)滯后，可以預(yù)期北京未來(lái)一段較長(zhǎng)時(shí)間里房?jī)r(jià)仍然會(huì)穩(wěn)定在一個(gè)合理區(qū)間。
“土地市場(chǎng)逐漸進(jìn)入新‘價(jià)格指導(dǎo)’時(shí)代。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉談到，本次掛牌的30宗地塊的整體建筑規(guī)模達(dá)345萬(wàn)平方米，相當(dāng)于2020年全年住宅供應(yīng)的57%。30宗地塊中，大部分為政府限制“天花板”價(jià)格的商品房，在保證市場(chǎng)價(jià)格平穩(wěn)的基礎(chǔ)上，有利于建設(shè)高品質(zhì)。
企業(yè)：未來(lái)多拼產(chǎn)品和服務(wù)
北京城建投資發(fā)展股份有限公司李洪兵說(shuō)，在土地競(jìng)買前開發(fā)企業(yè)已知曉了銷售價(jià)格上限和建設(shè)品質(zhì)要求，做到心里有數(shù)，有利于各參與主體形成穩(wěn)定預(yù)期，從而穩(wěn)定房?jī)r(jià)。“地價(jià)、房?jī)r(jià)越穩(wěn)定，企業(yè)更多要拼產(chǎn)品和服務(wù)，這對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)也是一種利好。”
