原標(biāo)題：二手房要“地震”了！杭州官方個(gè)人掛牌房源10天激增10倍！嘉興也將上線(xiàn)“真房源”系統(tǒng)，二手房“去中介化”將成主流？

二手房市場(chǎng)要“地震”了！

近日，浙江嘉興市房管中心召開(kāi)了二手房交易服務(wù)平臺(tái)“真房源”發(fā)布使用試點(diǎn)培訓(xùn)會(huì)，邀請(qǐng)了君悅、中亞、德佑3家經(jīng)紀(jì)公司作為試點(diǎn)用戶(hù)參加了培訓(xùn)會(huì)議。

據(jù)悉，為杜絕虛假房源，浙江嘉興即將上線(xiàn)的官方版的二手房交易服務(wù)平臺(tái)“真房源”系統(tǒng)將采取一房一編碼，同時(shí)，該平臺(tái)還支持房東自主掛牌房源，告別“中間商賺差價(jià)”。

而此前的8月18日，“杭州市二手房交易監(jiān)管服務(wù)平臺(tái)”官網(wǎng)上線(xiàn)“個(gè)人自主掛牌房源”功能。據(jù)央視財(cái)經(jīng)，從8月19日平臺(tái)上線(xiàn)至今，10天時(shí)間里，杭州市主城區(qū)的個(gè)人掛牌房源量從90套增加至970套房源，增長(zhǎng)近10倍。

未來(lái)，二手房“去中介化”將成主流？

杜絕虛假房源：一房一編碼

在使用試點(diǎn)培訓(xùn)會(huì)上，嘉興市房管中心工作人員介紹了關(guān)于嘉興市二手房交易服務(wù)平臺(tái)“真房源”推進(jìn)工作的任務(wù)安排，要求試點(diǎn)經(jīng)紀(jì)公司盡快完成平臺(tái)開(kāi)戶(hù)申請(qǐng)，積極申報(bào)房源信息。

圖片來(lái)自嘉興市建設(shè)局

其實(shí)，嘉興市二手房交易服務(wù)平臺(tái)并非新設(shè)，早在2019年9月，該平臺(tái)已經(jīng)上線(xiàn)，目的是為了加強(qiáng)存量房信息發(fā)布管理，但由于推廣程度受限以及系統(tǒng)運(yùn)行問(wèn)題，該平臺(tái)上線(xiàn)后并未激起二手房交易市場(chǎng)的“大水花”。

時(shí)隔兩年，隨著對(duì)二手房市場(chǎng)的監(jiān)管力度不斷加大，該平臺(tái)終于迎來(lái)了升級(jí)再上線(xiàn)的良機(jī)，平臺(tái)上的“真房源”系統(tǒng)也將成為房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司進(jìn)行二手房交易必須跨過(guò)的一道門(mén)檻。

房源信息，可謂是二手房交易環(huán)節(jié)中的“命門(mén)”，曾有中介利用客戶(hù)追求性?xún)r(jià)比的心理，私自修改房源價(jià)格低價(jià)吸引客戶(hù)。但這種情況，以后就行不通了。

“編碼和二維碼，是這套房源所特有的，也是獨(dú)有的。”該負(fù)責(zé)人介紹。房東將該房源委托給中介時(shí)，需要提供相應(yīng)的房屋權(quán)屬證書(shū)、委托證書(shū)等，工作人員在將這些信息錄入到“真房源”系統(tǒng)中時(shí)，該系統(tǒng)將與不動(dòng)產(chǎn)登記部門(mén)的數(shù)據(jù)庫(kù)進(jìn)行實(shí)時(shí)校驗(yàn)，將反饋信息顯示到房源上。

這也就是說(shuō)，這套房源一旦成交，在不動(dòng)產(chǎn)登記部門(mén)辦理了相關(guān)手續(xù)，顯示該房源已經(jīng)完成交易的話(huà)，這個(gè)信息也會(huì)實(shí)時(shí)反應(yīng)到“真房源”系統(tǒng)中，“第二組客戶(hù)想要買(mǎi)這套房，再掃碼的話(huà)，顯示的就是房源下架的信息，不需要再繼續(xù)關(guān)注這套房源了。”

不僅如此，如果房東將同一套房源委托給不同中介機(jī)構(gòu)，在編碼和二維碼生成時(shí)會(huì)自動(dòng)疊合覆蓋為同一套，在不同門(mén)店掃描出來(lái)的也都是同樣的信息，這也就更大程度上篩選了房源信息，避免了信息的重復(fù)。

支持房東自主掛牌房源

目前，在二手房交易過(guò)程中，買(mǎi)賣(mài)雙方和中介機(jī)構(gòu)常常存在房源信息不對(duì)稱(chēng)的情況，“黑中介”會(huì)以低價(jià)誘導(dǎo)的方式吸引買(mǎi)家，也會(huì)以一邊壓價(jià)一邊抬價(jià)的方式“兩頭通吃”，簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)便是賺“信息差”、吃“信息飯”。

“真房源”系統(tǒng)上線(xiàn)后，除了支持經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)房源委托掛牌，也允許房東自主將房源掛牌。購(gòu)房者在實(shí)名注冊(cè)后，可以直接和房東取得聯(lián)系，自行看房，約談房?jī)r(jià)。買(mǎi)賣(mài)雙方能夠直接聯(lián)系或交易，也意味著二手房交易市場(chǎng)將更加透明。

不過(guò)嘉興市房管中心相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，嘉興目前二手房信息發(fā)布一直都是存在房東自主掛牌和委托經(jīng)紀(jì)掛牌的形式，這點(diǎn)上沒(méi)有發(fā)生變化。

選擇個(gè)人房源，便能和房東直接溝通，既能避免騷擾，還可以省下中介費(fèi)。

選擇中介房源，則把專(zhuān)業(yè)的事情交給專(zhuān)業(yè)人員，不用自己跑流程，省心多了。兩種方式自由選擇。

目前，國(guó)內(nèi)二手房市場(chǎng)上通過(guò)中介進(jìn)行網(wǎng)簽的占大多數(shù)，而通過(guò)中介網(wǎng)簽，就需要付出一筆不小的費(fèi)用。通過(guò)個(gè)人自主掛牌房源交易，則能省下不少中介費(fèi)。

杭州官方：

個(gè)人掛牌房源10天激增10倍

此前的8月18日，“杭州市二手房交易監(jiān)管服務(wù)平臺(tái)”官網(wǎng)正式上線(xiàn)“個(gè)人自主掛牌房源”功能。房東可在杭州住保房管局線(xiàn)上平臺(tái)自主掛牌，打破依賴(lài)中介的二手房交易模式，買(mǎi)賣(mài)二手房可省2%-3%中介費(fèi)。

據(jù)央視財(cái)經(jīng)，從8月19日平臺(tái)上線(xiàn)，杭州的二手房業(yè)主開(kāi)始在這個(gè)平臺(tái)掛牌房源，10天時(shí)間里，杭州市主城區(qū)的個(gè)人掛牌房源量從90套增加至970套房源，增長(zhǎng)近10倍。然而，這個(gè)數(shù)量和該平臺(tái)上房產(chǎn)中介掛牌15萬(wàn)套房源相比，仍然微不足道。有部分買(mǎi)房人表示，他們覺(jué)得平臺(tái)的功能還有很多不完善之處，例如，平臺(tái)目前的功能僅局限于房源信息發(fā)布與核驗(yàn)，尚未開(kāi)發(fā)交易簽約和資金監(jiān)管等相關(guān)功能。

杭州市房產(chǎn)市場(chǎng)綜合管理服務(wù)中心相關(guān)人士此前接受采訪時(shí)透露，目前平臺(tái)只是房源信息發(fā)布，接下來(lái)會(huì)有個(gè)人求購(gòu)信息發(fā)布。

這一交易模式對(duì)于消費(fèi)者最大的吸引力自然是中介費(fèi)的減免。目前杭州中介費(fèi)的收取根據(jù)成交價(jià)分成兩部分，房?jī)r(jià)100萬(wàn)元以?xún)?nèi)收3個(gè)點(diǎn)，100萬(wàn)元以上的部分按2個(gè)點(diǎn)收取。比如一套400萬(wàn)的房子，中介費(fèi)8萬(wàn)元，即便打折下來(lái)也要五六萬(wàn)。

前述人士也坦承，杭州房管局上線(xiàn)“個(gè)人自主掛牌房源”目的是便民，為個(gè)人房東賣(mài)房提供一個(gè)全新的售賣(mài)渠道。房東可以把房源掛在政府平臺(tái)上的同時(shí)，也掛到中介那里，提高成交機(jī)會(huì)。

個(gè)人自主掛牌房源的前世今生

事實(shí)上，北京早在2011年就曾經(jīng)出臺(tái)過(guò)類(lèi)似的做法，上海甚至更早就做過(guò)嘗試，但后來(lái)沒(méi)了下文。

2015年，北京市上線(xiàn)官辦房地產(chǎn)交易網(wǎng)站——北京市房地產(chǎn)交易信息網(wǎng)。按照該平臺(tái)的設(shè)想，買(mǎi)家跟賣(mài)家可直接在網(wǎng)絡(luò)上實(shí)現(xiàn)對(duì)接、“零中介費(fèi)”，降低二手房房產(chǎn)交易成本。該平臺(tái)5月9日上線(xiàn)一周時(shí)間，二手房房源只有33套，而且很多房源介紹中并沒(méi)有實(shí)景照片，更多的是停留在了房屋評(píng)估值上。

據(jù)悉，2011年7月，北京市首個(gè)官辦免中介費(fèi)二手房交易平臺(tái)在海淀區(qū)試點(diǎn)運(yùn)行，上線(xiàn)一周后房源總數(shù)已累積到510套。但該平臺(tái)的房源搜索功能，只能依靠房源編碼和小區(qū)名稱(chēng)進(jìn)行查詢(xún)。與商業(yè)網(wǎng)站可以通過(guò)區(qū)域、房?jī)r(jià)、面積等模糊條件進(jìn)行靈活搜索相比，顯得不夠靈活。據(jù)統(tǒng)計(jì)，當(dāng)年海淀房源平臺(tái)上線(xiàn)的房源，由房主自行發(fā)布的占比僅為5.3%，而由房產(chǎn)中介發(fā)布的占比高達(dá)94.7%。

上海則更早，十幾年前，也曾出現(xiàn)過(guò)類(lèi)似的政府平臺(tái)，中介會(huì)主動(dòng)和買(mǎi)家說(shuō)，要其把房源掛到政府平臺(tái)上，作為一個(gè)真房源的背書(shū)。讓買(mǎi)家放心成交。但交易一般都是在中介門(mén)店完成。

圖/圖蟲(chóng)

相比北京、上海，杭州、嘉興的做法似乎更徹底。售房者登錄平臺(tái)后，首先進(jìn)行個(gè)人用戶(hù)注冊(cè)，完成實(shí)名注冊(cè)后即可使用“個(gè)人自主掛牌”功能，在線(xiàn)填寫(xiě)房屋客體信息、房屋權(quán)屬狀況及權(quán)利人基本信息，完成房源自主掛牌。購(gòu)房者個(gè)人實(shí)名注冊(cè)后，即可在“掛牌房源公示”欄內(nèi)查詢(xún)個(gè)人自主掛牌房源和委托經(jīng)紀(jì)掛牌房源。通過(guò)個(gè)人實(shí)際需求篩選價(jià)格、面積、戶(hù)型、城區(qū)等條件，快速鎖定心儀房源。平臺(tái)發(fā)布的所有房源均經(jīng)過(guò)房管部門(mén)核驗(yàn)，具備唯一的房源核驗(yàn)統(tǒng)一編碼及二維碼，憑碼交易，確保產(chǎn)權(quán)真實(shí)合法有效。

個(gè)人房東可線(xiàn)上自主掛牌，購(gòu)房者在實(shí)名注冊(cè)后，也能直接和房東取得聯(lián)系，自行看房、談價(jià)。

不過(guò)，據(jù)央視財(cái)經(jīng)記者了解到，有相當(dāng)一部分房東對(duì)自主掛牌房源興趣不大。雖然理論上中介費(fèi)是由買(mǎi)賣(mài)雙方共同承擔(dān)，但實(shí)際上，賣(mài)方往往更強(qiáng)勢(shì)，因此，中介費(fèi)大多由買(mǎi)方支付，這在絕大部分城市都是普遍情況。一位房主告訴記者：“作為賣(mài)方，我不需要承擔(dān)中介費(fèi)用，更傾向選擇中介的服務(wù)渠道，可以幫我過(guò)濾一些沒(méi)有用的信息。”專(zhuān)家解釋說(shuō)，房產(chǎn)中介既代表買(mǎi)方，也代表賣(mài)方，好處是能夠更高效地撮合，但這種一手托兩家的做法，其實(shí)和買(mǎi)賣(mài)雙方固有利益存在天然矛盾。未來(lái)，如果將“單邊代理”交易模式引入國(guó)內(nèi)，買(mǎi)賣(mài)雙方會(huì)分別委托經(jīng)紀(jì)人，代表各自利益進(jìn)行交易，給消費(fèi)者更多選擇余地。

不能完全取代中介？

杭州、嘉興的個(gè)人自主掛牌房源，是否代表依靠中介買(mǎi)賣(mài)二手房的時(shí)代結(jié)束了？

事情真的有這么簡(jiǎn)單嗎？

嘉興市房管中心交易科科長(zhǎng)董雪明告訴記者，作為該平臺(tái)的主辦單位，嘉興市房管部門(mén)運(yùn)行這個(gè)系統(tǒng)的初衷，是為了規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)從業(yè)人員、房源發(fā)布網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)的二手房源發(fā)布行為，讓房屋買(mǎi)賣(mài)的信息更加透明，讓二手房交易過(guò)程更加公開(kāi)公正。政府新增一個(gè)房源發(fā)布渠道，核驗(yàn)房源信息真實(shí)性，并不是為了取代中介，從實(shí)際情況來(lái)說(shuō)，也達(dá)不到這個(gè)效果。

“舉個(gè)例子，房屋買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中涉及的貸款比例、遷戶(hù)落戶(hù)、稅費(fèi)計(jì)算、物業(yè)欠費(fèi)等問(wèn)題，都需要具體情況具體分析，而官方平臺(tái)是沒(méi)有人力物力來(lái)為每一筆交易提供咨詢(xún)服務(wù)的。房產(chǎn)交易畢竟屬于重資交易，我認(rèn)為還是需要專(zhuān)業(yè)人員提供服務(wù)。”董雪明說(shuō)道。

不少房主也直言，即使流程不難，自己也不愿花費(fèi)時(shí)間接待一個(gè)又一個(gè)上門(mén)看房的人，成本高卻效率低。二手房交易除了貸款、抵押，還涉及過(guò)戶(hù)、契稅、保險(xiǎn)等，除了經(jīng)驗(yàn)豐富的投資客，一般來(lái)說(shuō)，交易雙方絕大多數(shù)都沒(méi)有相關(guān)經(jīng)驗(yàn)，完全拋開(kāi)中介自行摸索走完流程并非易事。

那么中介們又是怎么看待“房東直掛個(gè)人房源”呢？

一名資深業(yè)內(nèi)人士表示，“個(gè)人自主掛牌房源”是中介行業(yè)壁壘被打破的信號(hào)：線(xiàn)下中介模式將會(huì)面臨前所未有的沖擊。首先，線(xiàn)下中介模式發(fā)展了20年左右，也一直在自我變革，從單門(mén)店到貝殼找房平臺(tái)的橫空出世，中介行業(yè)下一步該何去何從？

與此同時(shí)，中介行業(yè)的存在也占用大量的人力資源，只有交易流量不斷擴(kuò)大與傭金提成越來(lái)越高才能養(yǎng)活這個(gè)行業(yè)越來(lái)越多的人。

而從二手房買(mǎi)賣(mài)的服務(wù)需求來(lái)看，中介也不可能被完全替代。如果是買(mǎi)賣(mài)雙方談好了房?jī)r(jià)，且產(chǎn)權(quán)清晰、無(wú)貸款需求的，通過(guò)“房東直賣(mài)”模式確實(shí)可以省下一筆中介費(fèi)；但如果涉及到按揭貸款、產(chǎn)權(quán)調(diào)查等專(zhuān)業(yè)服務(wù)，目前來(lái)看還無(wú)法繞開(kāi)中介。

買(mǎi)賣(mài)雙方可直接前往不動(dòng)產(chǎn)登記中心辦理網(wǎng)簽過(guò)戶(hù)手續(xù)，非常方便。但如果交易流程復(fù)雜，還是需要專(zhuān)業(yè)的中介提供服務(wù)。

“買(mǎi)二手房，中介提供了至少60個(gè)環(huán)節(jié)的服務(wù)。例如前期篩選房源，房子的安全問(wèn)題，租客問(wèn)題，房東是否有抵押、負(fù)債率如何等等，中介都要提前調(diào)查。”一位不愿透露姓名的資深中介服務(wù)人員表示，除了各種推薦房源，陪同看房外，中介還要幫購(gòu)房者跑銀行貸款流程，過(guò)戶(hù)流程等等。

“特別是銀行貸款，非常復(fù)雜，我們都是組團(tuán)一起辦理，速度才能快一些。”這位中介表示，中介行業(yè)發(fā)展至今，靠的是服務(wù)，“就算購(gòu)房者可以和房東直接面對(duì)面交流了，我相信，最后中介依然能夠靠專(zhuān)業(yè)的服務(wù)，贏得消費(fèi)者市場(chǎng)。”

也有一些中介表示，如果房東和購(gòu)房者能夠自行談攏，然后找中介來(lái)跑腿跑流程，對(duì)于中介來(lái)說(shuō)也是另一種發(fā)展方向：“這樣對(duì)中介也很好，大夏天不用天天出去曬著帶看房，只是跑流程，賺跑腿費(fèi)還是蠻輕松的。”

本文綜合自：央視財(cái)經(jīng)、每日經(jīng)濟(jì)新聞(博客,微博)、21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道、嘉興日?qǐng)?bào)、金臺(tái)資訊