在過(guò)去一年的調(diào)研中，沈國(guó)軍發(fā)現(xiàn)以大型購(gòu)物中心為代表的商業(yè)綜合體已成為新零售及消費(fèi)升級(jí)的主要場(chǎng)景，資產(chǎn)優(yōu)質(zhì)性和盤(pán)活增值潛力巨大。同時(shí)，近年來(lái)國(guó)內(nèi)公募基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域成功推行的REITs（不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金）也為商業(yè)物業(yè)資產(chǎn)證券化提供了積極借鑒。

　　由此，沈國(guó)軍認(rèn)為當(dāng)前加快推進(jìn)商業(yè)物業(yè)資產(chǎn)證券化的時(shí)機(jī)已趨成熟，但相關(guān)的法制、監(jiān)管及財(cái)稅等政策還需進(jìn)一步完善。他建議，首先應(yīng)健全商業(yè)物業(yè)資產(chǎn)證券化的法制環(huán)境，明晰REITs中大類(lèi)資產(chǎn)的類(lèi)別和屬性，明確劃分基金管理人與運(yùn)營(yíng)管理人的權(quán)責(zé)邊界；從土地增值稅、印花稅、所得稅三個(gè)角度著手，完善REITs相關(guān)的配套稅收政策。

　　其次要完善商業(yè)物業(yè)資產(chǎn)證券化監(jiān)管體系。一方面加快構(gòu)建資產(chǎn)評(píng)估和信用評(píng)級(jí)體系，充分發(fā)揮對(duì)REITs企業(yè)資金流動(dòng)等方面評(píng)估和監(jiān)管效力；另一方面加強(qiáng)對(duì)類(lèi)REITs等創(chuàng)新產(chǎn)品信息披露環(huán)節(jié)監(jiān)管引導(dǎo)，在產(chǎn)品信息披露完備性等方面，與市場(chǎng)上較為成熟的其他標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品看齊。

　　他還建議，依托商業(yè)物業(yè)優(yōu)質(zhì)運(yùn)營(yíng)主體開(kāi)展REITs試點(diǎn)，優(yōu)先考慮資產(chǎn)儲(chǔ)備充足的企業(yè)參與試點(diǎn)。最后，引導(dǎo)參與主體多關(guān)注底層資產(chǎn)質(zhì)量，聚焦“資產(chǎn)融資”本義；引導(dǎo)物業(yè)持有人或資產(chǎn)管理人，通過(guò)提升資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)和管理能力來(lái)打造REITs產(chǎn)品的核心競(jìng)爭(zhēng)力。