圖/視覺(jué)中國(guó)

政策和貨幣環(huán)境的寬松，為房企融資實(shí)現(xiàn)再擴(kuò)張?zhí)峁┝私^佳渠道。自去年下半年至今，50家房企通過(guò)公開(kāi)和非公開(kāi)渠道共發(fā)債近5000億。不過(guò)，債市在最近也傳來(lái)收緊的風(fēng)聲。房企通過(guò)發(fā)債融資現(xiàn)狀難道要“變天”了？

　發(fā)債規(guī)模高位打轉(zhuǎn)

房企一二線城市高調(diào)拿地，和背后充足的資金支撐密不可分。除了銷售回款這一直接現(xiàn)金來(lái)源外，債市成為房企融資的重要渠道。

本周一，碧桂園發(fā)布公告稱，公司已于近日完成了年內(nèi)第四期非公開(kāi)公司債券發(fā)行，發(fā)行總額為人民幣100億元。而就在上個(gè)月，碧桂園剛剛發(fā)行了總額10億元的年內(nèi)第三期非公開(kāi)發(fā)行公司債券，票面利率為每年4.60%，年期為5年。

實(shí)際上，不僅僅是碧桂園，華夏幸福、越秀地產(chǎn)等房企均在最近表達(dá)了發(fā)行公司債的意愿。

據(jù)克而瑞監(jiān)測(cè)，2015年至2016年上半年，50家房企的公司債發(fā)行規(guī)模為4606.95億。尤其是從2015年下半年開(kāi)始，50家房企的公司債融資總量逐月增加，2016年一季度達(dá)到了融資的最高點(diǎn)1181.5億元，二季度則略有下降，但依舊維持在高位。

　　標(biāo)桿房企優(yōu)勢(shì)明顯

業(yè)內(nèi)表示，人民幣貶值的壓力，導(dǎo)致不少房企將重點(diǎn)融資重心重新放回國(guó)內(nèi)市場(chǎng)。在流動(dòng)性充沛的國(guó)內(nèi)市場(chǎng)上，部分房企的發(fā)債成本甚至不到5%。

據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，其監(jiān)測(cè)的50家房企公司債的平均融資成本為4.95%。其中以期限3-5年的居多，達(dá)到了100筆，發(fā)行額度為2940.75億元，占公司債融資總量的63.83%；其次為5年以上，總發(fā)行金額達(dá)1010億元。

仔細(xì)觀察不難發(fā)現(xiàn)，央企、國(guó)企和部分綜合實(shí)力較強(qiáng)的民營(yíng)企業(yè)在債市上的融資成本相對(duì)較低。例如，保利在今年1月發(fā)行了第一期公司債，募資25億元，票面利率低至2.95%。而萬(wàn)科不僅成功地將公司債的融資成本壓縮至4%以下，其于今年4月發(fā)行的港元計(jì)息的擔(dān)保票據(jù)，票面利率僅為2.5%。

克而瑞研究員房玲表示，融資成本較高的房企中，除恒大外基本上都是100億-300億規(guī)模的中小民營(yíng)企業(yè)。這一方面是受限于規(guī)模，可公開(kāi)發(fā)行的公司債較少，而非公開(kāi)發(fā)行則會(huì)客觀上拉高整體融資成本；另一方面，100億-300億規(guī)模的企業(yè)尚屬成長(zhǎng)期，亟須資金實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略擴(kuò)張，抵御風(fēng)險(xiǎn)能力較差，故融資成本也相對(duì)較高。時(shí)代地產(chǎn)、花樣年、中國(guó)奧園都屬此類典型。

　債市融資或面臨政策收緊

據(jù)了解，目前房企發(fā)行公司債主要分為公開(kāi)發(fā)行與非公開(kāi)發(fā)行兩種形式。由于公開(kāi)發(fā)行有諸多要求限制，安全性較高，故在融資成本方面低于非公開(kāi)發(fā)行債券，房企也傾向于先發(fā)成本較低的公開(kāi)發(fā)行債券，待逼近額度仍有融資需求時(shí)再發(fā)成本較高的非公開(kāi)發(fā)行債券募資。

不過(guò)就在月初，市場(chǎng)上傳來(lái)房企發(fā)債或?qū)⑹站o的消息。9月2日，有媒體報(bào)道，銀行間交易商協(xié)會(huì)公布相關(guān)規(guī)定，主承銷商必須對(duì)募集資金進(jìn)行專戶監(jiān)管，募集資金用途需符合相關(guān)政策規(guī)定，不能用于購(gòu)置土地。

在業(yè)內(nèi)看來(lái)，該規(guī)定在總體上是在收緊房企的發(fā)債政策。房玲也表示，隨著房企日后發(fā)債量的逐步增多，公開(kāi)發(fā)行的利好優(yōu)勢(shì)難再，總體的融資成本也將有進(jìn)一步攀升的趨勢(shì)。對(duì)于融資成本較高的中小民營(yíng)企業(yè)來(lái)說(shuō)，一方面亟須資金實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略擴(kuò)張，另一方面抵御風(fēng)險(xiǎn)能力較差，因此需要利用多元化的金融創(chuàng)新降低成本。