9月6日，住建部官網(wǎng)發(fā)布了貫徹《法治政府建設(shè)實(shí)施綱要（2015-2020年）》（下稱《綱要》）的實(shí)施方案。

其中在主要任務(wù)和具體措施方面，有關(guān)房地產(chǎn)的表述主要?dú)w結(jié)為完善房地產(chǎn)宏觀調(diào)控。這是自今年3月份全國兩會以來，住建部文件中首次涉及房地產(chǎn)市場調(diào)控問題。

標(biāo)普全球評級信用分析師孔磊表示：“中國一二線城市房價(jià)快速上漲引發(fā)市場擔(dān)心房地產(chǎn)市場的健康狀況。”因此，過去幾個月內(nèi)為給市場降溫，部分地方政府已經(jīng)收緊房屋和土地購買要求。

孔磊表示：“我們認(rèn)為，對土地的熱烈追逐將損害更多激進(jìn)開發(fā)商的盈利能力和現(xiàn)金流。房地產(chǎn)價(jià)格的松動都會令它們處于不利境地。”

官方表態(tài)調(diào)控

《綱要》規(guī)定：根據(jù)房地產(chǎn)市場分化的實(shí)際，堅(jiān)持分類調(diào)控，因城施策。堅(jiān)持加強(qiáng)政府調(diào)控和發(fā)揮市場作用相促進(jìn)。

并提出建立全國房地產(chǎn)庫存和交易監(jiān)測平臺，形成常態(tài)化房地產(chǎn)市場監(jiān)測機(jī)制。實(shí)施住宅用地分類供應(yīng)管理，完善和落實(shí)差別化稅收、信貸政策。改進(jìn)住房公積金提取、使用、監(jiān)管機(jī)制，支持居民合理住房消費(fèi)等。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，建立全國房地產(chǎn)庫存及交易平臺，這在之前的文件中提及較少。這一政策意義重大：第一，可以提前預(yù)判市場走向，儲備政策調(diào)控;第二，未來房地產(chǎn)市場已經(jīng)不僅是城市之間的分化，甚至一個城市內(nèi)部都有不同區(qū)域、不同類型房源的分化，這種情況下，監(jiān)測機(jī)制可以給政策制定提供更科學(xué)化的數(shù)據(jù)和市場依據(jù)，并更精細(xì)化地執(zhí)行分類調(diào)控政策。

北京市房地產(chǎn)協(xié)會秘書長陳志在接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者采訪時(shí)表示，當(dāng)前樓市是貨幣推升的，與土地供給無關(guān)，土地供給過剩而不是不足（總量），基于這個判斷，需求是避險(xiǎn)性的比重大于居住。

陳志稱，他們近期會公布北京市土地供給情況來證明此觀點(diǎn)。

分析人士認(rèn)為，本輪房地產(chǎn)庫存結(jié)構(gòu)去化非常不均衡，去化的大部分是一二線城市住宅，商業(yè)地產(chǎn)與三四線城市的住宅依然庫存明顯。

另外，盡管絕大多數(shù)城市房價(jià)環(huán)比都出現(xiàn)上漲，但城市間漲幅差異仍然較大，一線城市和部分熱點(diǎn)二線城市，其房價(jià)漲幅遠(yuǎn)高于其他城市，其余城市房價(jià)走勢相對平穩(wěn)。

機(jī)構(gòu)警示風(fēng)險(xiǎn)

已經(jīng)有機(jī)構(gòu)開始擔(dān)心市場風(fēng)險(xiǎn)。標(biāo)普全球評級預(yù)計(jì)，由于政府政策的支持作用在遞減、比較基礎(chǔ)較高以及土地價(jià)格上漲，未來12個月內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)增速將放緩。

該機(jī)構(gòu)指出，銷售強(qiáng)勁也導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)商將現(xiàn)金流重新投資于新項(xiàng)目。很多獲評級開發(fā)商已經(jīng)加大土地收購力度和擴(kuò)張計(jì)劃，從而將很多一二線城市的土地價(jià)格推至歷史高點(diǎn)。

標(biāo)普全球評級認(rèn)為，2016年以來，很多開發(fā)商擴(kuò)大土地儲備和加快建設(shè)，從而急于進(jìn)入投資的新周期，導(dǎo)致它們的信用狀況惡化。很多開發(fā)商的信用比率可能繼續(xù)削弱，這一點(diǎn)已經(jīng)反映在它們的中期業(yè)績中。

孔磊表示：“未來12個月的評級趨勢繼續(xù)呈負(fù)面走向。我們認(rèn)為，開發(fā)商非?？释麑?shí)現(xiàn)規(guī)模增長，因此它們顯著去杠桿的可能性較低。”

開發(fā)商激進(jìn)擴(kuò)張的同時(shí)，房價(jià)也在加速上漲。

根據(jù)百城價(jià)格指數(shù)對100座城市新建住宅的全樣本調(diào)查，2016年8月，全國100個城市（新建）住宅均價(jià)較去年同期上漲13.75%，漲幅較上月擴(kuò)大1.36%。百城（新建）住宅價(jià)格中位數(shù)為7112元/平方米，環(huán)比下跌0.13%，同比上漲0.94%。北京、上海等十大城市（新建）住宅均價(jià)為23568元/平方米，環(huán)比上漲2.72%，漲幅較上月擴(kuò)大0.52%;同比上漲18.06%，漲幅較上月擴(kuò)大0.87%。

已經(jīng)有嗅覺靈敏的開發(fā)商在趁市場好抓緊出貨。

碧桂園相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，針對2014年及之前的積存貨量，碧桂園近期啟動“光盤行動”。參與行動的貨量有72億元。行動啟動時(shí)間由項(xiàng)目自行確定，但在2016年10月31日前結(jié)束。對極少數(shù)貨量，總優(yōu)惠力度上限為原底價(jià)的75折，具體優(yōu)惠由區(qū)域視情況決定。

該人士稱，促銷計(jì)劃的原因是，市場好抓緊去存貨。

關(guān)于市場未來是否會出現(xiàn)洗牌，新城控股副總裁歐陽捷認(rèn)為，一切皆有可能。即便在不太好的大市場中，也會有好的小市場;即便在都不好的市場中，也會有與眾不同的產(chǎn)品和服務(wù)需求，能夠滿足這些需求的企業(yè)依然會活得不太艱難。那些沒有差異化競爭力的產(chǎn)品和企業(yè)，在市場縮量的時(shí)候，就很難從別人手中搶奪份額了。
張大偉認(rèn)為，一二線城市高價(jià)地浪潮全面出現(xiàn)，惜售現(xiàn)象增加。在前期系列政策刺激下，在漲價(jià)預(yù)期和寬松信貸政策影響下，庫存去化加快;但隨著房價(jià)高位，按揭信貸短期急增，市場風(fēng)險(xiǎn)越來越大。已有多個一二線熱點(diǎn)城市開始逐步收緊政策，一線城市成交開始放緩。預(yù)期下半年，房地產(chǎn)調(diào)控繼續(xù)因城施策，并將升級到一城一策。