北京新房、二手房在“金九銀十”首個(gè)交易周迎來開門紅的同時(shí)，北京傳統(tǒng)的“學(xué)區(qū)房”上漲周期也再次開始。北京商報(bào)記者上周末調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在最新一批房源中，北京史家胡同小學(xué)、奮斗小學(xué)、育翔小學(xué)、和平里一小等學(xué)區(qū)房均有掛牌價(jià)10%左右的上漲。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，二手房市場的成交火熱為稀缺的學(xué)區(qū)房提供了漲價(jià)的溫床，而中介機(jī)構(gòu)的推波助瀾也讓學(xué)區(qū)房更快速地走上價(jià)格上漲的通道。

　　中介活躍

　　機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，北京二手房在8月出現(xiàn)量價(jià)雙雙增長后，9月上旬已經(jīng)出現(xiàn)了成交量12%的同比下跌。不過和大市場走勢相反的是，學(xué)區(qū)房進(jìn)入了升溫通道，尤其是資源稀缺性學(xué)區(qū)房，掛牌價(jià)格悄然出現(xiàn)上漲。

　　北京商報(bào)記者近日走訪市場發(fā)現(xiàn)，此前史家胡同小學(xué)學(xué)區(qū)房二手房售價(jià)約為9萬-10.5萬元/平方米，而新一批房源的價(jià)格普遍上調(diào)至11萬-12萬元/平方米；西城區(qū)育翔小學(xué)此前區(qū)域二手房售價(jià)為9萬-10萬元/平方米，新掛牌房源價(jià)格已經(jīng)漲至11萬元/平方米左右；東城區(qū)和平里一小學(xué)區(qū)房此前的出售價(jià)格為8萬-9萬元/平方米，然而新掛牌房源的售價(jià)已經(jīng)上調(diào)至10萬元/平方米左右。

　　和平里片區(qū)一位中介工作人員介紹：“9月是開學(xué)季，又是傳統(tǒng)的房地產(chǎn)銷售旺季，今年北京二手房市場一直活躍，在這個(gè)季節(jié)具有學(xué)區(qū)房特征的房源也會更受關(guān)注，所以價(jià)格的上漲是必然的。”

　　北京商報(bào)記者走訪市場發(fā)現(xiàn)，大部分學(xué)區(qū)房的小區(qū)，中介機(jī)構(gòu)十分活躍，這些中介工作人員張貼了很多求購房源的小廣告，基本上提出的求購價(jià)格也比實(shí)際售價(jià)高出10%。“在每年的銷售旺季中介機(jī)構(gòu)都會這么做，這樣一來就能夠營造出需求火熱的氛圍，價(jià)格的抬高也更能讓業(yè)主們愿意拿出房源做交易。學(xué)區(qū)房價(jià)格上漲除了市場的因素之外，也有中介機(jī)構(gòu)從中撮合的因素。”有不具名行業(yè)人士如是說。

　　賣方試水

　　在中介機(jī)構(gòu)人士看來，9月的學(xué)區(qū)房價(jià)格上漲有一定的市場空間和成交的把握性，而對于業(yè)主們而言，在銷售旺季出售房源可以獲得更多的話語權(quán)。

　　另有中介機(jī)構(gòu)人士介紹，每年的5月，市場上新增客源的增加很大一部分來源于學(xué)區(qū)房客戶，這在一定程度上會拉高均價(jià)；另外，每到下半年都是學(xué)區(qū)房成交買賣的高峰期，大部分為子女上學(xué)而購房的人通常在開學(xué)前后安排看房、選房事宜。每年的這兩個(gè)高峰期不僅是中介的活躍期，也是業(yè)主們抬價(jià)的集中期。“在上半年的一輪學(xué)區(qū)房成交高峰結(jié)束后，學(xué)區(qū)房的成交量價(jià)都會趨于穩(wěn)定，而進(jìn)入九十月，業(yè)主們都會想著趁著開學(xué)季和房地產(chǎn)交易高峰，抬高價(jià)格試水市場。以和平里一小一間40多平方米的學(xué)區(qū)房為例，每平方米漲價(jià)1萬元，整體房價(jià)就能抬高40多萬元，對于業(yè)主再度換房而言機(jī)會難得。”

　　據(jù)悉，學(xué)區(qū)房的業(yè)主多為改善型住戶，通常在學(xué)區(qū)房的需求結(jié)束之后，想要以學(xué)區(qū)房為基礎(chǔ)條件，換取更為優(yōu)越的居住條件，因此在此期間上調(diào)售價(jià)，也是為了換房換取更多的籌碼。

　　“僧多肉少”

　　在賣房人的試探性漲價(jià)與中介的推波助瀾之下，北京大部分名校學(xué)區(qū)房掛牌價(jià)格出現(xiàn)了一定幅度的上漲，那么是否有成交量支撐上漲的掛牌價(jià)格呢？

　　“在我負(fù)責(zé)的片區(qū)，學(xué)區(qū)房的咨詢量和成交量都是非常穩(wěn)定的，以過去3個(gè)月為例，學(xué)區(qū)房的成交價(jià)格出現(xiàn)了幾千元到萬元每平方米的增長，相比成交價(jià)格的上漲，成交量沒有出現(xiàn)大幅度的提升，和往年持平。”上述和平里區(qū)域的中介工作人員介紹，該片區(qū)學(xué)區(qū)房的特點(diǎn)是供應(yīng)量有限，而需求量則每年遞增。

　　盡管教改新方向正在試圖擴(kuò)大教育優(yōu)質(zhì)資源，降低傳統(tǒng)學(xué)區(qū)房的稀缺性，但是在“以錢擇校”和“以權(quán)擇校”被遏制之后，劃片就近入學(xué)規(guī)定之下購買學(xué)區(qū)房成為家長們保證下一代教學(xué)質(zhì)量的最有效、最保險(xiǎn)的途徑。也正是在此需求之下，傳統(tǒng)的、核心區(qū)域的學(xué)區(qū)房的稀缺性從未減值。這也成為中介故意抬價(jià)、業(yè)主大膽提價(jià)的底氣所在。

　　“然而值得一提的是，新學(xué)期與傳統(tǒng)房地產(chǎn)銷售旺季的疊加也是此輪學(xué)區(qū)房漲價(jià)或者釋放漲價(jià)信號的外力，此外，中介機(jī)構(gòu)制造房源需求量大的現(xiàn)象也使得市場再度緊張，刨除這些外部因素，學(xué)區(qū)房稀缺性和熱度依然在，但是漲價(jià)速度和幅度或會有所減緩。”上述不具名行業(yè)人士坦言。